Der jüngst veröffentlichte Highstreet Report 2026, eine Gemeinschaftsstudie von Columbia Threadneedle Real Estate und bulwiengesa, beleuchtet die aktuelle Situation der deutschen Innenstädte. Die Untersuchung, die unter dem Titel „Making connections, Highstreet“ erscheint, analysiert zum siebten Mal die Anzahl und die Art der Geschäftsansiedlungen in den A-Lagen von 100 deutschen Innenstädten sowie 114 innerstädtischen Shopping-Centern. Erstmalig wurde auch der Leerstand systematisch erfasst. Die Ergebnisse zeigen, dass die Funktionsweise deutscher Innenstädte sich im Vergleich zum Beginn des Jahrzehnts verändert hat, ihre Attraktivität jedoch bestehen bleibt.
Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate in München, merkt an, dass sich das Erscheinungsbild der deutschen Innenstädte seit der Erstausgabe des Highstreet Reports signifikant gewandelt hat. Sie führt aus, dass freiwerdende Flächen vielfach erfolgreich mit neuen Konzepten belegt wurden, was die Highstreets nicht schrumpfen, sondern vielfältiger und dynamischer werden ließ. Als wesentliche Erfolgsfaktoren für diesen Wandel identifiziert sie neben Größe, Wirtschaftskraft und Kennziffern wie Kaufkraft oder Zentralität auch die Bedeutung marktgerechter Mieten, flexible Flächengestaltungen und das kommunale Engagement zur Zukunftsfähigkeit der Stadtzentren.
Entwicklung des Bestands und Nutzungsverschiebungen
Die Gesamtzahl der Geschäfte in den untersuchten Städten verzeichnete in den letzten zwölf Monaten einen leichten Anstieg um 40 auf 15.234 Stores, was einem Wachstum von 0,3 Prozent entspricht. Im Vergleich zu 2020 bedeutet dies jedoch einen Rückgang um 1.120 Geschäfte oder 6,8 Prozent. Innerstädtische Shopping-Center reduzierten ihren Retail-Anteil deutlich; hier schlossen seit 2020 rund 1.100 Stores, was einem Minus von 14,8 Prozent gleichkommt. Diese Center konzentrieren sich verstärkt auf Mixed-Use-Konzepte, die Büros, Bildungsangebote, Wohnen, Hotels sowie medizinische Versorgung integrieren. Die klassische Einkaufsstraße konnte hingegen im zweiten aufeinanderfolgenden Jahr zulegen, mit einem Zuwachs von 31 Läden auf insgesamt 8.903 im Jahr 2026. Dies sind lediglich 20 Geschäfte weniger als noch im Jahr 2020.
Der Wandel betrifft weiterhin das Mode-Segment, das trotz eines erneuten Rückgangs um 1,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr und um 24,4 Prozent oder 1.398 Geschäfte seit 2020, mit 28,5 Prozent die größte Warengruppe bleibt. Die Gastronomie befindet sich dagegen weiterhin auf Expansionskurs, mit einem Wachstum von 133 Betrieben (+5,5 Prozent) im Vergleich zu 2025 und einem Zuwachs von 433 Stores oder 20,6 Prozent seit 2020. Cafés und Restaurants erreichen mit einem Anteil von 16,6 Prozent nun den dritten Platz der Warengruppen, knapp hinter sonstigen Hartwaren mit 18,2 Prozent. Auch einzelhandelsnahe Dienstleistungen wie Reisebüros und Friseure (+1,2 Prozentpunkte) sowie Nahrung und Genussmittel (+0,5 Prozentpunkte) verzeichneten seit 2020 Zuwächse. Der Anteil von Filialisten ist rückläufig; internationale Ketten stellen nur noch 37,3 Prozent der Geschäfte (2020: 42,4 Prozent), nationale Ketten reduzierten ihren Anteil von 28,2 Prozent (2020) auf 27 Prozent (2026).
Regionale und neue Konzepte füllen die entstehenden Lücken und tragen zur Diversifizierung sowie zur Schaffung neuer Besuchsanlässe in den Innenstädten bei. Prominente Neueröffnungen im Jahr 2026 umfassen die Modemarke ONLY & SONS mit 16 zusätzlichen Läden, gefolgt von Søstrene Grene mit 12 Läden und Starbucks mit 9 neuen Standorten. Den stärksten Rückbau verzeichneten Anbieter wie die Telekom (-27 Filialen) und DEPOT (-27 Filialen). Die meisten Filialen entlang der Highstreet betrieben 2026 die Drogerie dm (147), H&M (118) und Bijou Brigitte (118). Gastronomie wurde von 60 Prozent der Befragten als Grund für den Innenstadtbesuch genannt, ein Anstieg von 14 Prozentpunkten seit 2020.
Leerstand und Erfolgsfaktoren für attraktive Innenstädte
Erstmals wurde im Highstreet Report 2026 der Leerstand erfasst. Durchschnittlich standen 9,1 Prozent der verfügbaren Einheiten leer. Mittelstädte mit hoher Attraktivität weisen dabei mit 7,8 Prozent geringere Leerstandsquoten auf als Top-Scorer (10,1 Prozent) und Low-Scorer (11,2 Prozent). Die Daten zeigen erhebliche regionale Unterschiede: Während Lippstadt (0 Prozent), Ulm (2 Prozent) und Heilbronn (2,7 Prozent) kaum Leerstand verzeichnen, sind in Ingolstadt (21,6 Prozent), Gera (25 Prozent) und Solingen (29 Prozent) über 20 Prozent der Ladenflächen ungenutzt. Iris Schöberl hebt hervor, dass Leerstand keinem einfachen Muster folgt. Sie konstatiert, dass Städte mit kompakten Innenstädten, guter Verkehrsanbindung, hoher Aufenthaltsqualität und einem aktiven Standortmanagement Vorteile besitzen.
Schöberl resümiert, dass sich das Highstreet-Segment in den letzten Jahren nicht nur hinsichtlich des Besatzes und der gesellschaftlichen Funktion deutlich gewandelt hat. Sie führt aus, dass Vermieter, Mieter und Investoren heute eine grundlegend andere Perspektive auf dieses Segment einnehmen. Neben der städtischen Lage sind Flexibilität und Qualität der Fläche sowie das spezifische Geschäftsmodell des Mieters wesentlich wichtiger geworden. Sie schließt, dass der Markt heute nicht mehr primär von Bewertung und Finanzierung, sondern von den laufenden Geschäften getrieben wird.
