Der deutsche Immobilienmarkt zeigt weiterhin eine deutliche Segmentierung. Während Gewerbeimmobilien, insbesondere im Büro- und Einzelhandelsbereich, unter einer gedämpften Nachfrage, steigenden Leerständen und einer allgemeinen Unsicherheit leiden, wird der Wohnungsmarkt primär durch ein limitiertes Angebot gestützt. Dies geht aus dem jüngsten Immobilien Quarterly des LBBW Research hervor. Die Preise für Wohnimmobilien verzeichnen zwar weiterhin einen Anstieg, die Dynamik dieser Erholung hat jedoch spürbar nachgelassen.
Dr. Moritz Kraemer, Chefvolkswirt der LBBW, kommentierte die Situation, indem er auf die Spaltung des Marktes hinwies. Er führte aus, dass im Bürosegment strukturelle Veränderungen mit einem Überangebot an Flächen zusammentreffen. Im Wohnungsmarkt verhindere das knappe Angebot zwar stärkere Preisrückgänge, hohe Kosten und Finanzierungshürden dämpften jedoch auch dort die generelle Entwicklung.
Gewerbeimmobilien: Heterogene Entwicklungen nach Segmenten
Der Gewerbeimmobilienmarkt wird 2026 insgesamt nur einen langsamen Fortschritt verzeichnen. Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind vielerorts weiterhin einem erheblichen Druck ausgesetzt. Demgegenüber zeigen sich einzelne Teilsegmente, wie Rechenzentren, vergleichsweise resilient. Auch bei Logistikimmobilien ist eine differenzierte Entwicklung zu beobachten. Im Bürosegment sind die Kapitalwerte seit dem zyklischen Höhepunkt Ende 2021 signifikant gesunken. Parallel dazu steigen die Leerstände an den deutschen Metropolen weiter an und erreichen in den sieben größten Städten durchschnittlich knapp zehn Prozent.
Neben einer konjunkturell verhaltenen Flächennachfrage beeinflusst insbesondere das hybride Arbeitsmodell die Anforderungen an Büroflächen. Objekte mit modernen Ausstattungen, flexibler Nutzbarkeit, hoher Energieeffizienz und guter Anbindung bleiben gefragt. Ältere Gebäude mit Sanierungsbedarf, geringer Flächenflexibilität oder suboptimaler Lagequalität geraten zunehmend unter Druck. Kraemer betonte, dass der Büromarkt nicht pauschal schlecht funktioniere, sondern sich stark ausdifferenziere. Moderne und zentral gelegene Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität könnten sich weiterhin behaupten. Rechenzentren profitieren von der fortschreitenden Digitalisierung. Für dauerhaft schwach nachgefragte Büro- und Handelsflächen gewinnen Umnutzungen in Wohn-, Bildungs-, Hotellerie-, Medizin- oder Gastronomieflächen an Relevanz.
Wohnungsmarkt: Angebotsmangel stabilisiert Preise bei nachlassender Dynamik
Im Wohnungsmarkt bleibt der Mangel an verfügbarem Wohnraum der zentrale Stabilitätsfaktor. Die Nachfrage trifft weiterhin auf ein unzureichendes Angebot, was die Preise stützt. Die Erholungsdynamik hat sich jedoch merklich verringert. Das LBBW Research prognostiziert für 2026 ein Preisplus von maximal drei Prozent. Kraemer führte aus, dass der Wohnungsmangel stärkere Preisrückgänge verhindert, eine kräftige Erholung jedoch ausbleibe. Hohe Finanzierungs- und Baukosten bremsen Käufer, Investoren und den Neubau gleichermaßen. Trotz anhaltend hoher Baugenehmigungen ist keine rasche Entspannung am Wohnungsmarkt absehbar. Steigende Bau- und Finanzierungskosten, hohe regulatorische Anforderungen, komplexe Verfahren und begrenzte öffentliche Finanzierungsspielräume erschweren die wirtschaftliche Realisierung neuer Projekte. Die Angebotslücke dürfte somit in den kommenden Jahren fortbestehen.
Die Debatte um bezahlbaren Wohnraum gewinnt politisch an Bedeutung, wie die aktuelle Diskussion um mögliche Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen in Berlin illustriert. Aus Sicht des LBBW Research besteht die primäre Herausforderung darin, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Hierfür sind verlässliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, beschleunigte Verfahren und tragfähige Lösungen für bezahlbares Bauen erforderlich. Kraemer bemerkte, dass die Wohnungsfrage nicht durch Eingriffe in bestehende Bestände gelöst werden könne; es bedürfe vor allem mehr Angebots. Dafür müssten öffentliche Hand, Wohnungswirtschaft und private Investoren besser zusammenwirken.
Für den weiteren Jahresverlauf bleibt das Marktumfeld anspruchsvoll. Erste Signale einer konjunkturellen Stabilisierung werden von geopolitischen Risiken, Inflationsgefahren und einem weiterhin erhöhten Zinsniveau überlagert. Eine schnelle Rückkehr zu den Marktbedingungen früherer Jahre ist nicht zu erwarten. Kraemer fasste zusammen, dass Erfolg am Immobilienmarkt eine präzise Analyse von Standort, Objektqualität und Nutzungskonzept erfordere. Insbesondere in einem Markt mit signifikanten Segmentunterschieden seien Expertise, realistische Preisvorstellungen und ein langfristiger Ansatz entscheidend.
