Die demografische Entwicklung in Deutschland avanciert für Immobilieninvestoren zu einer entscheidenden Frage des spezifischen Standorts. Eine Analyse von Wüest Partner offenbart, dass bereits bis zum Jahr 2040 in nahezu 60 Prozent der Landkreise sowohl wachsende als auch schrumpfende Gemeinden unmittelbar nebeneinander existieren werden. Dies führt dazu, dass ein Landkreis in seiner Gesamtheit stabil erscheinen kann, während einzelne Gemeinden beträchtlich an Bevölkerung gewinnen und andere gleichzeitig Einwohner verlieren.
Für eine fundierte und langfristige Einschätzung von Immobilienstandorten erweist sich der ausschließliche Blick auf übergeordnete Regionaldaten als unzureichend. Die neue Bevölkerungsprognose, welche auf einer deutschlandweit einheitlichen Methodik basiert, bildet die Bevölkerungsentwicklung für alle 10.753 bewohnten Städte und Gemeinden bis 2050 ab. Sie prognostiziert nicht nur die Gesamtbevölkerung, sondern auch detaillierte Entwicklungen nach Geschlecht und 17 Altersgruppen. Diese kleinräumigen Daten stehen für individuelle Standort- und Marktanalysen zur Verfügung.
Präzise Daten für fundierte Entscheidungen
Die Bereitstellung dieser detaillierten Prognosedaten ermöglicht es Investoren, Projektentwicklern und Kommunen, lokale Wachstumspotenziale präzise zu identifizieren, demografische Risiken frühzeitig zu bewerten und langfristige Entscheidungen auf einer verlässlichen Datengrundlage zu treffen. Stefan Möller, Expert Data Scientist bei Wüest Partner, betont, dass für Immobilienentscheidungen die tatsächliche Entwicklung von Bevölkerung und Altersstruktur vor Ort maßgeblich sei. Er merkt an, dass Wachstum, Schrumpfung und Alterung bereits innerhalb eines Landkreises erhebliche Unterschiede aufweisen können und die neue Prognose eine einheitliche Grundlage zur frühzeitigen Erkennung solcher Entwicklungen bietet.
Ein Beispiel hierfür ist der Alb-Donau-Kreis. Während einige seiner 55 Städte und Gemeinden zwischen 2024 und 2040 ein Wachstum von circa 10 Prozent erfahren, verzeichnen andere im selben Zeitraum einen Bevölkerungsrückgang von rund 9 Prozent. Die Analyse zeigt zudem signifikante Unterschiede zwischen den Gemeindetypen: Die Bevölkerung der Großstädte wächst bis 2040 durchschnittlich um 1,9 Prozent, wohingegen sie in Landgemeinden um 6,8 Prozent, in Kleinstädten um 5,2 Prozent und in Mittelstädten um 4,0 Prozent zurückgeht. Der Anteil der in Großstädten lebenden Bevölkerung steigt dadurch von 32,0 Prozent im Jahr 2024 auf 33,6 Prozent im Jahr 2040.
Auswirkungen auf die Wohnraumnachfrage
Neben der Einwohnerzahl verändert sich auch die Altersstruktur nahezu flächendeckend. Bis 2040 wird in rund 93 Prozent der Gemeinden eine Zunahme der Personen ab 65 Jahren erwartet, während die Zahl der unter 18-Jährigen in circa 94 Prozent der Gemeinden rückläufig sein wird. Hierbei ist zu beachten, dass Alterung nicht zwangsläufig einen Bevölkerungsrückgang impliziert; auch wachsende Gemeinden können gleichzeitig eine signifikante Alterung erfahren. Diese Entwicklungen sind für die Immobilienmärkte von hoher Relevanz, da Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur die Wohnraumnachfrage, die präferierten Wohnformen und die langfristigen Standortperspektiven maßgeblich beeinflussen.
In stagnierenden oder schrumpfenden Märkten können Leerstands-, Vermarktungs- und Exit-Risiken zunehmen. Gleichzeitig kann die Alterung der Gesellschaft eine erhöhte Nachfrage nach spezifischen Wohnformen generieren, insbesondere nach kleineren, gut angebundenen und altersgerechten Wohnungen. Die kleinräumigen Prognosen bieten somit eine essentielle Basis, um regionale und kommunale Wachstumspotenziale zu identifizieren, Veränderungen der Altersstruktur zu analysieren und zukünftige Nachfragepotenziale für unterschiedliche Wohn- und Immobiliensegmente abzuleiten. Wüest Partner stellt diese Prognosedaten zur Verfügung und unterstützt Unternehmen, Investoren, Projektentwickler sowie öffentliche Institutionen bei deren Auswertung und Einordnung.
