Es ist eine bemerkenswerte Ironie, dass die Regierung von New York City nun selbst mit dem Zeit- und Kostenaufwand von Wohnungsstreitigkeiten aus der Perspektive eines Immobilieneigentümers konfrontiert wird. Als einer der größten Eigentümer von Wohnimmobilien in der Stadt stellt sich die Frage: Welchen Nutzen hat ein Eigentumsrecht, wenn seine Durchsetzung Jahre in Anspruch nimmt?
Auf den NYCHA-Campi (New York City Housing Authority) Fulton und Elliott-Chelsea beabsichtigt die Stadt, 2.056 sanierungsbedürftige Wohnungen zu ersetzen und Tausende neuer Häuser zu schaffen. Dieses Sanierungsvorhaben soll privates Kapital nutzen und den öffentlichen Wohnungsbau in einem begehrten Viertel transformieren. Die Umsetzung erfordert jedoch den Besitz der Flächen. Bewohner haben sich gegen die Umstrukturierung gewehrt, und die NYCHA sieht sich nun mit Mietern konfrontiert, die ihren Auszug verweigern.
Diese Situation ist Eigentümern von Mehrfamilienhäusern in New York City vertraut: Ein Eigentümer hat einen Sanierungsplan, einen Projektzeitplan, Finanzierungszusagen und eine wirtschaftliche Begründung für die Umsetzung. Dennoch weigern sich einige Bewohner auszuziehen. Die Stadtverwaltung erlebt nun dasselbe Problem, und diese Lektion reicht über Chelsea hinaus. Das städtische Wohnungsgericht ist zu einer ökonomischen Variable für den Wert von Immobilien geworden, was alle Marktteilnehmer beunruhigen sollte.
Wirtschaftliche Auswirkungen von Verzögerungen
Entwickler können Gebäude nicht abreißen, die sie nicht vollständig kontrollieren. Bauunternehmen können nicht arbeiten, wenn der Besitz unklar ist. Baukredite werden nicht pausiert, nur weil sich ein Projekt verzögert. Die grundlegende ökonomische Realität besagt, dass jede Woche, in der eine Entwicklung in der Schwebe ist, Kosten verursacht. Die Stadt entdeckt dies nun aus erster Hand.
Die Ironie ist besonders frappierend, da New York jahrelang privaten Eigentümern vermittelt hat, dass der Wohnungsmangel der Stadt mehr Investitionen, mehr Bauvorhaben und mehr Wohnungen erfordert. Doch dieselbe Regierung, die die Wohnungsbauproduktion beschleunigen will, sieht sich mit einem System konfrontiert, in dem die Erlangung des Besitzes ein langwieriges rechtliches Unterfangen ist. Das Wohnungsgericht ist keine Randerscheinung, und wenn es die Stadt treffen kann, kann es jeden treffen.
- —Im Jahr 2025 reichten Eigentümer 95.226 Fälle wegen Nichtzahlung der Miete vor dem Wohnungsgericht ein.
- —Das Gericht bearbeitet Fälle von Nichtzahlung, Überbelegungen, Wohnungsinstandhaltungsverfahren und andere Streitigkeiten mit nur 50 Richtern für alle fünf Stadtbezirke.
- —Die durchschnittliche Bearbeitungsdauer für einen Fall vor dem Wohnungsgericht beträgt etwa 15 Monate.
Wohnungsleerstand und wirtschaftliche Produktivität
Hier kreuzt sich das Wohnungsgericht mit dem Wohnungsmangel. Die oft gemeldete Leerstandsquote der Stadt liegt bei etwa 1,4 Prozent. Die wirtschaftliche Belegungsrate verdient jedoch mehr Aufmerksamkeit. Eine Wohnung mit einem zahlenden Mieter ist wirtschaftlich belegt. Eine Wohnung, die von einem nicht zahlenden Mieter belegt wird, ist physisch belegt, aber wirtschaftlich beeinträchtigt. Dieses Problem ist in den Statistiken unsichtbar. Die Wohnung ist weder leer stehend noch verfügbar und kann nicht produktiv genutzt werden. Dies ist kein konventioneller Leerstand oder eine gesunde Belegung.
New York City hat keine Leerstandsquote von 1,4 Prozent, weil 1,4 Prozent der bestehenden Wohnungen, die einen Mieter aufnehmen könnten, tatsächlich leer stehen. Die Statistik misst Mieteinheiten, die leer stehen und verfügbar sind. Sie erfasst jedoch keine Einheiten, die in Gerichtsverfahren gebunden sind, von einem nicht zahlenden Mieter bewohnt werden oder nicht wirtschaftlich auf den Markt gebracht werden können. Diese Aspekte sind relevant, wenn politische Entscheidungsträger Leerstandsdaten zur Gestaltung der Wohnungspolitik verwenden.
Die Stadt teilt den Eigentümern einerseits mit, dass New York deutlich mehr Wohnraum benötigt, und andererseits, dass das Rechtssystem der Stadt weiterhin zulassen wird, dass bestehende Einheiten wirtschaftlich unproduktiv bleiben. Ist eine 2.500-Dollar-Wohnung für 15 Monate blockiert, entstehen 37.500 Dollar an nicht eingezogenen Mieten. Multipliziert man dies mit 15.000 Wohnungen (15 Prozent der Fälle vor dem Wohnungsgericht), ergibt sich ein Betrag von über 562 Millionen Dollar. Diese Kosten betreffen nicht nur die Eigentümer. Auch ein Mieter, der auf Heizung, notwendige Reparaturen oder eine gerichtliche Entscheidung wartet, kann monatelang mit dem Problem leben müssen. Ein glaubwürdiges Gerichtssystem sollte schnell genug zu einer Entscheidung gelangen, damit beide Parteien wissen, woran sie sind. Weder ein Eigentümer noch ein Mieter mit einem berechtigten Anspruch sollte 15 Monate auf eine Lösung warten müssen. Verzögerte Gerechtigkeit ist verweigerte Gerechtigkeit.
New York City hat ein ökonomisches Interesse an einem funktionierenden Wohnungsgericht, da die Stadt bereits erhebliche Summen für die Schaffung und den Erhalt von Wohnraum ausgibt. Die Politik des Wohnungsgerichts ist eine rechtliche, wirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Angelegenheit. Die aktuelle Verwaltung kündigte eine Fünfjahresinvestition von 22 Milliarden Dollar in bezahlbaren Wohnraum an. Gleichzeitig versucht die Stadt, die Verfahren des Wohnungsgerichts in Bezug auf gefährliche Zustände, Räumungsanordnungen und andere dringende Angelegenheiten zu beschleunigen – jedoch nicht bei Fällen von Nichtzahlung. Diese Initiative ist bedeutsam, da das Rathaus anerkennt, dass Verzögerungen im Wohnungsgericht wirtschaftlich und sozial folgenreich sein können. Es stellt sich jedoch die Frage, warum man auf einen Notfall warten sollte, um mit Notfalltempo vorzugehen. Ist die wirtschaftliche Gesundheit der Stadt nicht dasselbe Tempo wert?
New York benötigt eine strukturellere Antwort, beispielsweise die Beibehaltung von Richtern des Wohnungsgerichts über das derzeitige obligatorische Renteneintrittsalter von 70 Jahren hinaus. Nicht weil ältere Richter von Natur aus besser wären, sondern weil New York eine massive wohnungsbezogene Falllast hat und ein erfahrener Richter institutionelles Wissen repräsentiert, dessen Ersatz kostspielig ist. Der Staat sollte eine Verfassungsänderung in Betracht ziehen, und die Stadt sollte zusätzliche Richter, Anwälte, Sachbearbeiter und technologische Ressourcen bereitstellen. Dies ist keine Entweder-Oder-Frage. Kapazitäten erweitern, Erfahrung bewahren, Leistung messen und Fälle bewegen. Die Chelsea-Verweigerer bieten eine nützliche Fallstudie, um mehr öffentlichen Wohnraum zu schaffen.
