Jahrelang bevorzugten Wohnimmobilienkäufer in New York City Eigentumswohnungen, sofern sie Wert auf maximale Flexibilität legten und bereit waren, dafür einen deutlichen Aufpreis zu zahlen. Wohnungsbaugenossenschaften, sogenannte Co-ops, mit ihren zwar niedrigeren Einstiegspreisen, aber restriktiven Vorständen galten oft als zweitbeste Wahl. Diese Marktdynamik verschiebt sich derzeit spürbar. Angesichts stark steigender Preise für neu errichtete Condos lässt sich der erhebliche Preisvorteil der Co-ops kaum noch ignorieren. Im New Yorker Luxussegment übertraf das Verkaufsvolumen von Co-ops in Manhattan kürzlich sogar erstmals seit 2022 wieder das der Eigentumswohnungen.
Eigentumsstrukturen und Regulierungen im Wandel
Der wesentliche Unterschied zwischen beiden Wohnformen liegt in der Eigentumsstruktur. Wer ein Condo erwirbt, besitzt das Sondereigentum an der Wohnung selbst und verfügt im Rahmen der Gemeinschaftsordnung über weitgehende Autonomie bei Finanzierung, Weiterverkauf oder Vermietung. Die Einflussnahme des Vorstands beschränkt sich zumeist auf ein Vorkaufsrecht. Bei einer Co-op erwirbt der Käufer hingegen Anteile an der Gesellschaft, der das Gebäude gehört, verbunden mit einem Nutzungsvertrag für die Einheit. Diese Struktur verleiht dem Vorstand traditionell weitreichende Kontrollrechte – von intensiven Finanzprüfungen über persönliche Interviews bis hin zu strikten Untervermietungsverboten oder der Ablehnung von Bewerbern ohne Angabe von Gründen.
Da die Preisdifferenz am Markt immer deutlicher zutage tritt, beginnen einige Co-op-Vorstände, überkommene Beschränkungen zu überdenken. Zunehmend werden Bewerbungsverfahren gestrafft, Kriterien transparenter gestaltet und Regelungen zur Untervermietung pragmatischer gehandhabt. Zwar geschieht dies nicht einheitlich, da jede Wohnanlage ihre eigenen Vorgaben beschließt und Käufer die Finanzen sowie Statuten des jeweiligen Gebäudes genau prüfen müssen. Dennoch setzt sich die Erkenntnis durch, dass zeitgemäße Flexibilität ein zentraler Wettbewerbsvorteil sein kann.
Raumqualitäten und wirtschaftliche Gesamtrechnung
Neben der geringeren finanziellen Hürde beim Erwerb überzeugen viele klassische New Yorker Co-ops durch architektonische Qualitäten, die im Neubaubereich nur mit extremen Aufschlägen erhältlich sind:
- —Großzügige Raumaufteilungen und überdurchschnittliche Deckenhöhen historischer Gebäude
- —Günstigere Anschaffungspreise, die Spielraum für hochwertige Sanierungen nach eigenem Standard bieten
- —Etablierte Lagen in begehrten Stadtteilen, in denen kaum neue Baugrundstücke verfügbar sind
Der reine Kaufpreis ist allerdings nur ein Teil der Gesamtkalkulation. Das monatliche Hausgeld einer Co-op deckt neben Betriebs- und Instandhaltungskosten in der Regel auch die anteilige Grundsteuer sowie Zins und Tilgung etwaiger Gesamtverbindlichkeiten des Gebäudes ab. Bei Condos wird die Grundsteuer separat entrichtet. Da sich viele Co-ops in älterer Bausubstanz befinden, können fällige Modernisierungen an Dach oder Fassade zu höheren Abgaben oder Sonderumlagen führen. Demgegenüber stehen bei modernen Condos oft beträchtliche Umlagen für umfangreiche Concierge- und Freizeitangebote. Käufer sind daher gut beraten, stets die laufenden Gesamtkosten gegenüberzustellen.
Co-ops müssen sich nicht vollständig an Condos angleichen, um attraktiv zu bleiben. Wie Nicole De Bare von der internationalen Kanzlei Herbert Smith Freehills Kramer darlegt, liegt ihr Reiz unverändert im wirtschaftlicheren Zugang zu den besten Adressen New Yorks. Während Neubaupreise weiter anziehen, entwickelt sich der traditionelle Preisabschlag der Genossenschaftswohnungen vom Ausgleich für bürokratischen Mehraufwand zu einer überzeugenden Kaufgelegenheit.
