Die jüngsten Daten zu Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) aus Leitungsrohren, bereitgestellt von CRED iQ, offenbaren einen Kreditmarkt, der selektiver, aber nicht zwingend vorsichtiger geworden ist. Obwohl die Zinssätze im vergangenen Jahr allgemein nachließen, müssen Kreditnehmer in den meisten Immobilientypen heute mehr Eigenkapital einbringen als noch vor zwölf Monaten. Mehrfamilienhäuser und Büroobjekte bilden hier die Ausnahmen, aus unterschiedlichen Gründen, und diese Ausnahmen prägen zunehmend den aktuellen Zyklus.
Besondere Konditionen für Mehrfamilienhäuser
Im Sektor der Mehrfamilienhäuser gewährten die Emittenten großzügigere Kredite zu besseren Konditionen. Die Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) stieg auf 62 Prozent, ein Anstieg von 2,2 Prozentpunkten und der höchste Wert unter allen Immobilientypen. Gleichzeitig sank der Zinssatz für diese Darlehen im gesamten Sample am stärksten, um einen halben Prozentpunkt auf 6 Prozent. Die Debt Yield sank sogar leicht, was bedeutet, dass Kreditnehmer pro geliehenem Dollar weniger Spielraum abdecken, selbst bei steigendem Leverage. Dies ist als klares Vertrauensvotum des Kreditmarktes zu interpretieren.
Auch Büroimmobilien verzeichneten eine erhöhte Fremdkapitalquote, jedoch mit abweichender Mechanik. Die LTV für Bürodarlehen stieg um 3,3 Punkte auf 49,5 Prozent, während die Schuldendienstdeckungsrate (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) um mehr als zwei Zehntelpunkte auf das 1,94-Fache sank und die Debt Yield eher stieg als fiel. Emittenten sind bereit, mehr gegen Büroimmobilien als Sicherheit zu verleihen, bepreisen diesen Leverage jedoch mit dünnerer Deckung und kleinerer Fehlertoleranz. Dies deutet auf die Annahme hin, dass sich die Cashflows im Bürobereich ausreichend stabilisiert haben, um aggressiver zu finanzieren, nicht aber auf eine vollständige Rückkehr des Vertrauens in den Sektor.
Entwicklungen in anderen Sektoren
In anderen Immobiliensektoren entwickelten sich die Trends anders und deutlicher. Die LTV im Einzelhandel fiel um 10,2 Punkte auf 47,8 Prozent, während die Debt Yield um 8,1 Punkte auf 20,3 Prozent anstieg – die größte Veränderung in der Tabelle. Self-Storage und Industrie zeigten ähnliche Entwicklungen, mit einem Rückgang des Leverage um 6 bzw. 10 Punkte, während Debt Yield und DSCR jeweils zunahmen. Keiner dieser Sektoren befindet sich in Notlagen, und die DSCR verbesserte sich in jedem Fall, doch die Emittenten strukturieren Geschäfte, die deutlich mehr Eigenkapital der Sponsoren erfordern als noch vor einem Jahr, selbst wenn die zugrunde liegenden Fremdkapitalkosten leicht günstiger wurden.
Hotels bleiben der meistbeobachtete Nachzügler des Marktes. Mit 22,4 Prozent weist ihre Debt Yield die höchste aller Kategorien mit weitem Abstand auf und stieg in diesem Jahr erneut an, obwohl sowohl Zinssatz als auch LTV an den Rändern nachließen. Die Kreditgeber preisen hier immer noch größere Risiken ein, als der Titelzinssatz vermuten lässt.
Die gemischte LTV für CMBS-Darlehen aus Leitungsrohren blieb in beiden Jahren konstant bei 55,6 Prozent, was jedoch ein Artefakt der Mischung und nicht der Stabilität ist. Der Anteil von Mehrfamilienhäusern an der Gesamtzahl der Darlehen stieg von etwa 31 Prozent auf 43 Prozent. Eliminiert man diese Verschiebung, ist die zugrunde liegende Botschaft eindeutig: Das Kapital konzentriert sich auf Mehrfamilienhäuser und, vorsichtiger, auf Büroimmobilien, während alle anderen Immobilientypen aufgefordert werden, die Lücke selbst zu schließen. Liam Mulcahy ist Senior Product Manager für CRE-Daten und angewandte KI bei CRED iQ.
