Grundstückspachtverträge bilden die Basis für einige der wertvollsten Gewerbeimmobilien eines Landes. Sie sind in hochpreisigen Märkten wie Manhattan weit verbreitet und kommen häufig zum Einsatz, wenn Land im Besitz einer Universität, einer öffentlichen Behörde, einer Institution oder eines großen Unternehmens ist. Solche Verträge ermöglichen auch die langfristige Standortkontrolle für Projekte, die New Market Tax Credits oder historische Steuergutschriften nutzen, während der Grundstückseigentümer sein Eigentum behält.
Trotz ihrer weiten Verbreitung werden Grundstückspachtverträge oft als Erschwernis für eine effiziente Immobilienfinanzierung angesehen. Pachtbestimmungen bezüglich Abtretungen, Untervermietungen, Hypotheken und Eigentumsübertragungen können Transaktionen komplizieren. Hypothekengläubiger müssen zudem bedenken, was mit ihren Sicherheiten geschieht, wenn der Pachtvertrag ausläuft oder beendet wird. Diese Bedenken sind berechtigt, sollten jedoch ein ansonsten rentables Projekt nicht daran hindern, realisiert zu werden.
C-PACE als effektive Finanzierungslösung
Die C-PACE-Finanzierung (Commercial Property Assessed Clean Energy) kann hier eine wirksame Lösung darstellen. Grundstücksgepachtete Projekte verfolgen oft ähnliche Finanzierungsziele wie Immobilien mit vollständigem Eigentum. Investoren möchten Eigenkapital schonen, die gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten senken, den Projekt-Cashflow verbessern, energiebezogene Verbesserungen über deren Nutzungsdauer finanzieren und das Refinanzierungsrisiko durch langfristiges, festverzinsliches Kapital reduzieren.
C-PACE-Finanzierungen sind typischerweise vollständig amortisierend mit festen Zinssätzen über eine lange Laufzeit, oft bis zu 30 Jahren. Sie können Bau- und Dauerfinanzierungen ergänzen und die Effizienz der gesamten Kapitalstruktur verbessern. Grundstücksgepachtete Immobilien sehen sich zusätzlichen Hindernissen bei der Hypothekenfinanzierung gegenüber, die C-PACE möglicherweise überwinden kann. C-PACE enthält keine Finanzierungsklauseln, die eine explizite Zustimmung oder Genehmigungen erfordern, welche Abtretungen, Untervermietungen, Verpfändungen oder Eigentumsübertragungen einschränken.
Ein Hypothekengläubiger könnte den Verlust seiner Sicherheiten riskieren, falls der Grundstückspachtvertrag beendet wird. Die Verpflichtungen aus der C-PACE-Beurteilung enden nicht mit der Beendigung des Pachtvertrags, sondern gehen auf den nachfolgenden Eigentümer über. Da die C-PACE-Zahlungsverpflichtungen an das Grundstück gebunden sind, stellt ein auslaufender Pachtvertrag für den C-PACE-Kapitalgeber ein geringeres Risiko dar als für einen Hypothekengläubiger. Da C-PACE national wenig standardisiert ist, betrachten Kapitalgeber spezialisierte rechtliche Prüfungen als Routinebestandteil aller PACE-Transaktionen, wobei ein starker Fokus auf der Reduzierung der Rechtskosten liegt.
Fallstudien und öffentliche Eigentumsverhältnisse
Die Zustimmung des Grundstücksverpächters und die Eigentumsverhältnisse bleiben entscheidend. Der Eigentümer des Grundstücks muss in der Regel zustimmen, und viele Programme verlangen, dass die eingetragenen Eigentümer die Transaktionsdokumente unterzeichnen. CounterpointeSRE arbeitet mit Grundstückspächtern, Rechtsberatern, Senior-Kreditgebern, Programmadministratoren und Grundstücksverpächtern zusammen, um diese Anforderungen zu erfüllen und einen effizienten Transaktionsverlauf zu gewährleisten. Öffentliches Eigentum kann eine zusätzliche Komplexitätsebene hinzufügen.
Die gesetzlichen Bestimmungen der Bundesstaaten und lokalen Programmregeln unterscheiden sich in der Behandlung von im öffentlichen Besitz befindlichen Grundstücken. Die Förderfähigkeit kann davon abhängen, wie die Abgabe berechnet und eingezogen wird, wie mit Pfandrechten umgegangen wird und was passiert, wenn der Pachtvertrag endet und das Eigentum an einen steuerbefreiten Eigentümer zurückfällt. Einige Staaten erlauben C-PACE auf öffentlichem Grund ausdrücklich, während andere es einschränken oder ausschließen. Der Grundstückspachtvertrag muss möglicherweise auch die gesamte förderfähige Immobilie oder das Steuerparzellen umfassen, ordnungsgemäß eingetragen oder eintragungsfähig sein und für mindestens die Laufzeit der C-PACE-Finanzierung in Kraft bleiben. Die spezifischen Anforderungen hängen vom Landesrecht, den lokalen Programmregeln und den Bedingungen des Pachtvertrags ab.
Ein Beispiel hierfür ist ein Entwickler eines Mehrfamilienhauses mit 504 Wohneinheiten auf einem von einer lokalen Universität in Washington, D.C. gepachteten Grundstück, der mit hohen Zinsen für ein Pachtbaufinanzierungsdarlehen konfrontiert war. Mit Zustimmung des Grundstücksverpächters bot C-PACE die Lösung: CounterpointeSRE stellte 90 Millionen $ C-PACE-Finanzierung bereit, um die gemischten Kapitalkosten zu senken, ergänzend zu einem Senior Loan von 214 Millionen $ für die Vollfinanzierung. Die Rückzahlung der C-PACE-Finanzierung wurde so strukturiert, dass sie nach der dreijährigen Bauphase begann, um die Risiken in der Entwicklung zu minimieren.
Das Projekt umfasste eine rein elektrische HLK-Anlage mit Dacheinheiten (RTUs), dedizierten Außenluftsystemen und Wärmepumpen mit variabler Kältemittelströmung sowie ein fast 26.000 Quadratfuß großes Gründach zur Regenwasserbewirtschaftung. Die über die Norm hinausgehenden ECMs (Energiemaßnahmen) sollten den jährlichen Energieverbrauch um fast 1,3 Megawattstunden reduzieren. C-PACE kann auch in Verbindung mit Steuergutschriften eingesetzt werden. Eine ehemalige Zenith-Fernsehfabrik in Chicago wurde in eine 113.000 Quadratfuß große Anlage mit 64 Gewerbeküchen für Lebensmittelhersteller umgewandelt. Die Grundstückspachtstruktur wurde für Investoren mit Steuergutschriften geschaffen.
CounterpointeSRE stellte 4,6 Millionen $ C-PACE-Finanzierung als Teil eines Quelldarlehens bereit, das gut in die Grundstückspachtstruktur passte und mit Zustimmung eines Konsortiums von New Market Tax Credit Investoren erfolgte. Das Projekt umfasste ein neues HLK-System mit Paket-RTUs, Abzugshauben, Warmwasserbereitern und indirekt befeuerten Gasöfen sowie LED-Beleuchtung. Der U.S. Green Building Council wählte das Projekt später für eine Präsentation auf der internationalen Greenbuild-Konferenz aus. Eine grundstücksgepachtete Immobilie sollte frühzeitig im Finanzierungsprozess auf C-PACE evaluiert werden. Die Pachtstruktur, die verbleibende Laufzeit, die Eigentümervereinbarung, die Programmanforderungen und die vorgeschlagenen Verbesserungen können alle die Förderfähigkeit beeinflussen. Trotz der zusätzlichen Komplexität werden Grundstückspachtverträge weiterhin eine wichtige Rolle in der institutionellen Entwicklung, der adaptiven Wiederverwendung und bei Projekten mit öffentlichem oder steuerbegünstigtem Eigentum spielen. Mit sorgfältiger Prüfung und Zustimmung der erforderlichen Stakeholder kann C-PACE diesen Immobilien langfristiges Kapital für Neubauten und Gebäudeverbesserungen bereitstellen.
