Der rapide Anstieg der Nachfrage nach Rechenzentren, getrieben insbesondere durch Künstliche Intelligenz, stellt Entwickler vor erhebliche finanzielle Herausforderungen. Es gilt nicht nur die Gebäude zu finanzieren, sondern auch die für den Betrieb notwendige Infrastruktur wie Stromversorgung und Kühlsysteme. Die Internationale Energieagentur schätzte den globalen Stromverbrauch von Rechenzentren im Jahr 2024 auf etwa 415 Terawattstunden und prognostiziert bis 2030 einen Anstieg auf rund 945 Terawattstunden.
Eine mögliche Finanzierungsquelle für diese kritische Infrastruktur ist die Commercial Property Assessed Clean Energy (C-PACE)-Finanzierung. Ein Beispiel hierfür ist eine C-PACE-Finanzierung in Höhe von 100 Millionen $ für den KI-Rechenzentrumscampus von Patmos Hosting in Kansas City, Missouri. Dieses Darlehen, arrangiert von der PACE Loan Group über das „Show Me PACE“-Programm von Missouri, wurde zur Finanzierung von Ausrüstung, HLK-Systemen und Sanitäranlagen verwendet, die die Kühl- und elektrische Last der 421.112 Quadratfuß großen und 35 Megawatt starken Anlage im ehemaligen Kansas City Star-Gebäude unterstützen.
Diese Transaktion war die größte C-PACE-Transaktion in der Geschichte von Missouri und wurde als eine der ersten C-PACE-Finanzierungen des Landes für ein Rechenzentrum beschrieben. Der Kreditgeber stellte fest, dass viele der Umbaukosten förderfähig waren und die langfristige Kapitalbereitstellung gut zum Geschäftsplan des Sponsors passte. Ein weiteres Beispiel ist die 40 Millionen $ C-PACE-Finanzierung, die über das „Lone Star PACE“-Programm von Texas mit Kapital von Nuveen Green Capital für die Umwandlung einer 774.000 Quadratfuß großen Anlage im ViVa Center in ein Rechenzentrum arrangiert wurde. Dies umfasste energieeffiziente Fenster, LED-Beleuchtung, fortschrittliche HLK-Systeme und hocheffiziente Sanitäranlagen. Die Finanzierung stellte ein Loan-to-Value-Verhältnis von 24 Prozent dar.
Struktur und Relevanz von C-PACE
C-PACE ermöglicht gewerblichen Immobilieneigentümern die Finanzierung qualifizierter Energie-, Wasser-, erneuerbarer Energie- und Resilienzverbesserungen durch eine Abgabe auf die Immobilie. Die Rückzahlung erfolgt typischerweise über die Grundsteuerabrechnung, in der Regel über 10 bis 20 Jahre. Die Abgabe verbleibt im Allgemeinen bei der Immobilie, selbst bei einem Verkauf. Für Rechenzentrums-Entwickler können bestimmte Gebäudesysteme und die unterstützende Infrastruktur qualifizieren, einschließlich Maßnahmen zur Energie- und Wassereffizienz sowie erneuerbare Energiesysteme. C-PACE kann auch im Entwicklungsstadium relevant sein, da es bestimmte Planungs- und Installationskosten, einschließlich Engineering, Genehmigungen und zugehörige professionelle Dienstleistungen, abdecken kann.
Vorteile und Einsatzgebiete im Rechenzentrumsumfeld
C-PACE ist keine allgemeine Finanzierungsquelle für jede Komponente eines Rechenzentrums. Die Möglichkeit besteht in der Finanzierung eines Teils der physischen Infrastruktur, nicht der gesamten Technologieinvestition. Auch die Größe der Anlage kann eine Rolle spielen; Administratoren des Missouri-Programms äußerten, dass massive Hyperscale-Rechenzentren wahrscheinlich nicht qualifizieren werden, C-PACE jedoch für kleinere Rechenzentren häufiger werden dürfte.
- —C-PACE bietet langfristiges Kapital, das teurere Brückenfinanzierungen wie Mezzanine-Darlehen ersetzen oder minimieren kann.
- —Die Struktur kann den gewichteten durchschnittlichen Kapitalkostensatz eines Projekts reduzieren.
- —Die lange Rückzahlungsperiode, oft über 20 Jahre wie im Fall von Patmos, ist ein weiterer Vorteil, da sie über die Nutzungsdauer der installierten Ausrüstung gestreckt wird.
Die Transaktionen in Patmos und ViVa zeigen, dass die Struktur auf die Umwandlung verschiedener bestehender Immobilien – in diesen Fällen ein ehemaliges Zeitungsgebäude und ein ehemaliger Unternehmenszentralcampus – in Rechenzentren angewendet werden kann. Angesichts der zunehmenden Kapitalintensität der Infrastruktur, die KI und andere hochdichte Computeranwendungen unterstützen, stellt C-PACE ein wichtiges Finanzierungsinstrument für qualifizierte Verbesserungen dar. Für Eigentümer, Sponsoren und Kapitalmarktteilnehmer ist es ratsam, frühzeitig im Designprozess Kühl-, Elektro- und andere Gebäudesysteme mit den geltenden Förderrichtlinien abzugleichen und Hypothekengeber frühzeitig einzubeziehen, um C-PACE als eigenständige langfristige Kapitalebene optimal nutzen zu können.
