Die Delinquenzrate bei Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) im Bürosektor erreichte im August 2026 einen Wert von 13,2 Prozent. Dies markiert den höchsten Stand seit mindestens 2019 und stellt einen deutlichen Anstieg gegenüber den 8,1 Prozent im Juli 2024 dar. Die aktuelle Büro-Kennzahl liegt etwa 1,6-mal höher als die durchschnittliche Rate von 8,2 Prozent über alle Immobilientypen hinweg. In dieser Büro-Kennzahl sind auch fällige, aber noch leistungsfähige Darlehen enthalten. Ohne diese beläuft sich die tatsächliche Ausfallquote auf 9,8 Prozent.
Die Quote der Darlehen unter Sonderverwaltung (Special Servicing) stieg ebenfalls auf 15,7 Prozent, was den höchsten Wert seit 2019 bedeutet. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 14,9 Prozent und im Juli 2024 bei 10,6 Prozent. Diese Zahlen umfassen Büro-Darlehen im Umfang von 189,6 Milliarden US-Dollar, die in Conduit-, Single-Asset-Single-Borrower- und Commercial Real Estate Collateralized Loan Obligation (CRE CLO)-Transaktionen enthalten sind.
Haupttreiber der Delinquenz
Der Anstieg der Ausfallraten verlangsamte sich kurzzeitig, setzte sich jedoch zwischen Mitte 2024 und Mitte 2025 mit dem größten Zuwachs fort. Von September 2025 bis Juli 2026 pendelte die Büro-Delinquenz zwischen 11,5 Prozent und 12,5 Prozent, bevor sie im August sprunghaft anstieg. Die bisher für September gemeldeten Daten zeigen, dass die Delinquenz über 14 Prozent und die Sonderverwaltung über 16 Prozent liegen. Conduit-Bürodarlehen bleiben mit 14,4 Prozent Ausfallquote und 18,5 Prozent unter Sonderverwaltung das schwächste CMBS-Segment, im Vergleich zu 10,7 Prozent bzw. 11,5 Prozent für Single-Asset-Single-Borrower-Bürotransaktionen.
Die Fälligkeit von Darlehen erweist sich als der Haupttreiber dieser Entwicklung. 71 Prozent des notleidenden Büro-Darlehensvolumens sind auf ein gescheitertes oder unmittelbar bevorstehendes Refinanzierungsereignis zurückzuführen, nicht auf versäumte Zahlungen. In den letzten zwölf Monaten wurden 51 Prozent der Büro-Darlehen, die in die Sonderverwaltung überführt wurden, zum Zeitpunkt der Übertragung noch als regulär geführt. Dies geschah im Median etwa elf Monate vor Fälligkeit, ein Anstieg gegenüber 42 Prozent in den vorangegangenen zwölf Monaten. Kreditnehmer und Master Servicer überführen Darlehen zunehmend frühzeitig in die Sonderverwaltung, bevor eine Zahlung ausbleibt oder ein Endfälligkeitstermin verstreicht.
Ein Beispiel hierfür ist One SoHo Square in Manhattan, das mit rund 469 Millionen US-Dollar an CMBS-Notes besichert ist und Ende August in die Sonderverwaltung überführt wurde, obwohl es noch regulär bedient wurde – fast zwei Jahre vor seiner Fälligkeit im Jahr 2028. CRED iQ untersuchte 93 Büro-Darlehen, die zwischen August 2024 und August 2025 im regulären Status und vor Fälligkeit in die Sonderverwaltung überführt wurden. Bis August 2026 gerieten 72 Prozent dieser Darlehen zu einem bestimmten Zeitpunkt für 60 oder mehr Tage in Verzug oder wurden fällig, ohne zurückgezahlt zu werden. Im August waren 43 Prozent noch immer in Verzug oder unbezahlt fällig, während nur 15 Prozent zum Master Servicer zurückgekehrt und wieder regulär waren. Unter den Darlehen, die bereits bei der Übertragung in Verzug waren, erreichten 92 Prozent den Status eines schwerwiegenden Verzugs.
Große Darlehen und Marktbeobachtungen
Auch vollvermietete Objekte sind von dieser Notlage nicht ausgenommen, da mehrere gescheiterte Refinanzierungen vollstädige, an Einzelmieter vermietete Objekte betreffen. Das Crossroads III in Sunnyvale, ein Darlehen über 209 Millionen US-Dollar für eine vollvermietete Immobilie mit Apple als größtem Mieter, wurde einmal verlängert, ging im August in die Sonderverwaltung und erhielt am 1. September eine Verzugsmeldung. In Rockville, Maryland, wurde das 138 Millionen US-Dollar schwere GSK R&D Centre-Darlehen vor seiner Fälligkeit im Jahr 2027 übertragen, da sein einziger Mieter auszog, obwohl die Immobilie noch immer eine vollständige Belegung meldet.
- —Unter den regulär übertragenen Darlehen unter 100 Millionen US-Dollar gerieten 74 Prozent zu einem bestimmten Zeitpunkt in Verzug.
- —11 Prozent dieser Darlehen waren bis August zum Master Servicer zurückgekehrt.
- —Bei Darlehen von 100 Millionen US-Dollar oder mehr lag die Ausfallquote bei 63 Prozent.
- —Etwa ein Drittel dieser größeren Darlehen war bis August zum Master Servicer zurückgekehrt, teils nach einer Periode des Verzugs.
Für größere Darlehen scheint eine frühzeitige Übertragung eher ein Einstiegspunkt für eine Restrukturierung zu sein als ein Vorläufer einer Zwangsvollstreckung. Beispiele hierfür sind der Willis Tower in Chicago und das 1211 Avenue of the Americas in New York, die beide im regulären Status übertragen wurden und seitdem zum Master Servicer zurückgekehrt sind. Die Jahrgänge 2015 und 2016 erklären die Vorsicht, da zehnjährige Büro-Darlehen aus diesen Jahren bilanziell nur zu 47 Prozent bzw. 44 Prozent bei Fälligkeit abgelöst wurden, im Vergleich zu 79 Prozent und 76 Prozent bei anderen Immobilientypen.
Die Notlage im Büro-Jahrgang 2016 stieg innerhalb eines Jahres um 35 Prozentpunkte auf 51 Prozent des bilanziellen Volumens. Im Zentrum von Indianapolis wurden der Salesforce Tower und das PNC Center (beide am selben Tag im August 2016 aufgelegt) am selben Tag, dem 1. September, fällig. Das PNC Center ging Tage zuvor in die Sonderverwaltung und ist nun ein nicht-leistungsfähiges, fälliges Darlehen, während der Salesforce Tower als leistungsfähiges, fälliges Darlehen geführt wird. Über die nächsten zwölf Monate werden Büro-CMBS-Darlehen im Wert von etwa 39 Milliarden US-Dollar fällig. Davon sind 13,9 Milliarden US-Dollar noch nicht notleidend, zeigen aber bereits Warnzeichen, wie eine Schuldendienstdeckung unter 1,25, eine um 10 oder mehr Punkte seit der Verbriefung gesunkene Auslastung oder eine kürzliche Aufnahme auf die Watchlist. Zu den größten hiervon gehören 3 Bryant Park (1,13 Milliarden US-Dollar, im Mai auf die Watchlist gesetzt) und 280 Park Avenue (1,08 Milliarden US-Dollar, Schuldendienstdeckung 0,72). Wenn die Erfahrungen der letzten zwei Jahre als Richtschnur dienen, werden viele dieser Darlehen lange vor einem Zahlungsausfall in die Sonderverwaltung gelangen.
