Die angespannte Lage auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser im US-amerikanischen Sun Belt erreicht nun auch einen der größten privaten Vermögensverwalter der Welt. Ein im Herbst 2021 emittiertes CMBS-Darlehen von Blackstone über ursprünglich 1,3 Milliarden Dollar ist nach dem Verstreichen des Fälligkeitstermins im Oktober 2026 in das Special Servicing übergegangen. Dies geht aus einer Mitteilung der Ratingagentur Morningstar Credit hervor. Die verbleibende Kreditsumme beläuft sich aktuell auf 517,7 Millionen Dollar.
Das Darlehen unter der Bezeichnung BX 2021-21M Mortgage Trust war zum Zeitpunkt des Abschlusses durch 21 Wohnanlagen mit insgesamt 6.671 Einheiten besichert. Die Liegenschaften verteilten sich auf Bundesstaaten wie Texas, Florida, Georgia, Washington, Colorado, South Carolina und Kansas. Viele Immobilieneigentümer, die vor den Zinsanhebungen der Notenbanken im Sun Belt Kredite aufgenommen hatten, stehen heute vor erheblichen Refinanzierungsherausforderungen.
Reduziertes Restportfolio und dreimonatiger Zahlungsaufschub
In den vergangenen Jahren wurde der Bestand sukzessive verkleinert. Wie das Branchenportal The Real Deal berichtete, umfasst das verbleibende Sicherheitenportfolio des Darlehens derzeit noch sechs Wohnanlagen mit 1.842 Einheiten. Hierzu gehören zwei Objekte in Seattle sowie Anlagen in San Antonio, Jonesboro im Bundesstaat Georgia und Bradenton in Florida.
Dem Kreditnehmer wurde laut Morningstar ein dreimonatiger Zahlungsaufschub gewährt, um den geordneten Verkauf der verbliebenen Vermögenswerte des Darlehens zu ermöglichen. David Putro, Associate Managing Director bei Morningstar, erklärte unter Verweis auf Kommentare des Special Servicers, dass die verbleibenden Objekte im Portfolio derzeit etwas mehr Cashflow erwirtschaften, als dies im ursprünglichen Underwriting kalkuliert worden war.
Hintergründe der Finanzierungsstruktur
Die Verbriefungstransaktion war im Jahr 2021 von Barclays und Morgan Stanley gemeinsam strukturiert und begeben worden. Die Finanzierung wurde damals als variabel verzinster, erstrangiger Hypothekenkredit mit reiner Zinszahlung (Interest-Only) aufgesetzt.
Blackstone hatte die zugrundeliegenden Bestände zwischen April und September 2021 im Rahmen mehrerer reiner Barkäufe abseits des offenen Marktes erworben, wie Fitch Ratings seinerzeit analysierte. Auf eine Anfrage zu den aktuellen Entwicklungen reagierte Blackstone zunächst nicht.
