Was für Wohnungssuchende in New York City seit Langem bekannt ist, erreicht nun auch den Unternehmenssektor Manhattans: Bietgefechte um Büroflächen. Nach mehreren Quartalen intensiver Nachfrage und kaum neuem Angebot schrumpft das Angebot an hochwertigen, ausgebauten Büroflächen in begehrten Teilmärkten rapide. Der durch künstliche Intelligenz (KI) befeuerte Tech-Boom in Manhattan verstärkt diese Entwicklung zusätzlich.
Sogar Büroflächen der zweiten Generation in einem zwölfstöckigen Gebäude können heutzutage zu einem Wettbewerb führen. Die Familie Rosen erhielt kürzlich eine Flut von Angeboten für eine 17.610 Quadratfuß große Fläche im obersten Stockwerk ihres Gebäudes in der 151 West 26th Street in Chelsea, wie Max Koeppel, Leasing-Direktor bei Koeppel Rosen, mitteilte. Das Feld der Interessenten verengte sich auf drei Kandidaten, darunter zwei KI-Unternehmen. Alle drei Bewerber konterten den Gegenvorschlag von Koeppel Rosen, wobei die ursprünglich mit 56 $ pro Quadratfuß angebotene Fläche schließlich Gebote zwischen 60 $ und 70 $ pro Quadratfuß erhielt.
KI-Boom als Nachfragetreiber
Während die Welle der Rückkehr ins Büro und Umwandlungen von Büroflächen in Wohnraum das städtische Büroangebot stetig reduzieren, sehen sowohl Vermietervertreter als auch Mieterbroker den aktuellen Ansturm vor allem im KI-Boom begründet. Diese Unternehmen, mit Investorenkapital ausgestattet, wachsen zu schnell, um auf umfassende Ausbauten durch Vermieter zu warten. Einige KI-Firmen verdoppeln oder verdreifachen ihre Größe innerhalb eines Jahres. Koeppel beschreibt, dass „KI-Unternehmen heute 15.000 Quadratfuß nehmen, dann in einem Jahr 30.000 und im darauffolgenden Jahr 60.000 benötigen.“
Angesichts der historischen Tiefstände bei Untermietflächen müssen Unternehmen um die begehrten schlüsselfertigen Büroflächen in Technologie-affinen Vierteln konkurrieren. Benjamin Bass, Vice Chairman bei der Maklerabteilung von JLL, bestätigt, dass „es überwiegend KI-Unternehmen sind, die in Midtown South in diese Bietgefechte verwickelt sind.“ Er fügt hinzu, es sei „so nah an einem Zirkus oder einem Rausch, wie ich es je gesehen habe.“ Craig Deitelzweig, Präsident und CEO bei Marx Realty, berichtet, er habe seit zwei oder drei Jahrzehnten keine solche Leasing-Geschwindigkeit mehr erlebt.
Markterholung und schnelle Transaktionen
Obwohl sich der New Yorker Büromarkt noch nicht vollständig von den Nach-Pandemie-Verlusten erholt hat, zeigt er beeindruckende Fortschritte. Manhattans insgesamt verfügbares Büroangebot sank laut Colliers-Daten im August auf 65,4 Millionen Quadratfuß, den niedrigsten Stand seit September 2020. Das Untermietangebot befindet sich auf dem Niveau von 2019, und Büroflächen werden weiterhin für Wohnraumumwandlungen vom Markt genommen. Insbesondere Midtown verzeichnete die niedrigste Verfügbarkeit seit März 2020, und die durchschnittliche Angebotsmiete von 84,68 $ pro Quadratfuß liegt nur knapp unter dem Vor-Pandemie-Wert. Midtown South trug im August 47 Prozent zur Büronachfrage bei.
Die hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen beschleunigt den Transaktionsprozess erheblich. Koeppel vergleicht die aktuelle Situation mit den Boomjahren vor der Pandemie, als WeWork und Nu Hotel so schnell expandierten, dass Mieter kaum Zeit hatten, Angebote zu prüfen oder zu verhandeln. Heute, da der Markt wieder Fahrt aufnimmt, sind die Optionen für Mieter spezifischer Bedarfe begrenzter, und dies betrifft nicht nur ein oder zwei Unternehmen. Ford Models unterzeichnete beispielsweise einen Mietvertrag über 11.986 Quadratfuß in der 36 East 31st Street der Familie Rosen. Von der Besichtigung bis zur Vertragsunterzeichnung vergingen lediglich zwei Wochen – eine „lächerlich schnelle“ Abwicklung im Gewerbeimmobilienbereich, wie Koeppel bemerkt.
Broker betonen, dass kein genereller Mangel an Büroflächen besteht, sondern ein Mangel an den von Mietern begehrten Flächen. Insbesondere möblierte, hochwertige Räume sind knapp. Diese Präferenz stellt eine Umkehrung der Situation vor COVID-19 dar, als Class-B-Flächen das knappe Gut waren, so David Falk, New York Tri-State Region President bei Newmark. Bietgefechte treten laut Deitelzweig in seinen Objekten dieses Jahr häufiger auf. Er sagte, es sei „wahrscheinlich das erste Mal in meiner Karriere, dass ich Vorschläge erhalten habe, bevor der Mieter die Fläche überhaupt besichtigt hat.“
