Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 21. Mai 2026 unter dem Aktenzeichen I ZR 224/25 eine Entscheidung verkündet, die weitreichende Konsequenzen für Wohnraumverwaltungsunternehmen haben könnte. Das Urteil legt fest, dass Verwalter von Wohnräumen keine Provision von Vermieterseite verlangen dürfen, wenn sie die von ihnen betreuten Wohnungen an Mieter vermitteln. Diese Auslegung von § 2 Abs. 2 des Wohnraumvermittlungsgesetzes (WoVermittG) ermöglichte einem Immobilieneigentümer die Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen gegen seinen ehemaligen Verwalter aufgrund bereits gezahlter Provisionen. Die Begründung des BGH stützt sich auf die Annahme, dass Mieter durch solche Provisionszahlungen mittelbar belastet würden, da diese tendenziell zu Mietpreiserhöhungen führten.
Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei der Kanzlei Müller Radack Schultz und Mitglied der Expertenkommission der Bundesregierung zum Mietrecht, hat sich intensiv mit der BGH-Entscheidung auseinandergesetzt. Er äußert in der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM 2026, 775) juristische Bedenken gegen das Urteil. Häublein betont, die Entscheidung führe zu „katastrophalen Ergebnissen“, da Immobilieneigentümern teils sechs- oder gar siebenstellige Rückforderungsansprüche zugesprochen werden könnten. Dies gefährde die wirtschaftliche Stabilität zahlreicher Verwaltungsunternehmen, obwohl diese ihre Dienstleistungen gegenüber den Eigentümern ohne Beanstandung erbracht hätten.
Juristische Argumentation und Konsequenzen
Prof. Dr. Häublein bestreitet zudem die Validität des Arguments einer mittelbaren Belastung der Mieter durch Provisionszahlungen. Er verweist darauf, dass die Mietpreisbremse eine Kostenweitergabe seitens des Gesetzgebers verhindere. Mit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 wurde auch das Bestellerprinzip implementiert, welches grundsätzlich untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu fordern (§ 2 Abs. 1a WoVermittG).
Der Rechtswissenschaftler kritisiert, dass der BGH nicht auf die Tatsache eingeht, dass der Gesetzgeber es explizit nicht für erforderlich hielt, Provisionsansprüche auch gegenüber der Vermieterseite auszuschließen, um Mieter zu schützen. Dies werte Häublein als einen „mehr als handwerklichen Fehler“. Die Entscheidung könnte sich nach seiner Einschätzung sogar nachteilig auf Mieter auswirken. Er führt an, dass Verwalter Vermittlungsleistungen oft günstiger anbieten als klassische Makler, da sie bereits über relevante Objektinformationen verfügen. Somit ziele das Urteil gerade auf Akteure ab, die zu einer Kostensenkung beitragen könnten.
Ungleichbehandlung und Handlungsbedarf des Gesetzgebers
Prof. Dr. Häublein sieht in der BGH-Entscheidung eine Ungleichbehandlung im Sinne von Art. 3 Grundgesetz, da Makler sowie Wohnungseigentumsverwalter weiterhin Provisionen verlangen können. Er fordert den Gesetzgeber auf, die aus seiner Sicht „unverantwortliche Entscheidung“ zu korrigieren. Nach dem ursprünglichen Sinn und Zweck des § 2 Abs. 2 WoVermittG sollten demnach explizit lediglich Ansprüche gegen Wohnungssuchende, nicht aber gegen die Vermieterseite ausgeschlossen werden. Die Entwicklung der rechtlichen Rahmenbedingungen bleibt somit für die Immobilienwirtschaft von großer Bedeutung.
