Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) hat gemeinsam mit dem Forschungsinstitut empirica eine Studie zu den Auswirkungen von Mietpreisregulierungen präsentiert. Die Analyse beleuchtet die Effekte der Mietpreisbremse und weiterer Eingriffe auf den Wohnungsmarkt sowie die Investitionsbereitschaft. BFW-Präsident Dirk Salewski äußerte in Berlin, die Mietpreisbremse sowie Diskussionen um Vergesellschaftung stellten reine Symptombehandlungen dar und seien ein Indiz für eine unzureichende Wohnungsbaupolitik. Er betonte, dass in den vergangenen Jahren zu wenig gebaut worden sei und gestiegene Anforderungen die Baukosten erhöht hätten. Salewski forderte, die Notwendigkeit von mehr bezahlbaren Wohnungen zu erkennen, welche primär durch ein erhöhtes Angebot geschaffen würden. Eingriffe in den Markt könnten zwar politische Zustimmung finden, jedoch würden Sanierungen, Instandhaltungen und der Klimaschutz der Gebäude vernachlässigt.
Dr. Reiner Braun von empirica verglich die Wirkung der Mietpreisbremse mit einem Tankrabatt: Anstatt die Knappheit zu beheben, steige die Nachfrage, während das Angebot sinke. Er wies darauf hin, dass die Mietpreisbremse primär Gutverdienern zugutekomme. Für einen funktionierenden Markt seien sowohl ein größeres Angebot, das kostengünstiger produziert werde, als auch mehr Fluktuation und die Vermeidung von Lock-in-Effekten erforderlich. Dies könnte zu sinkenden Angebotsmieten im Bestand führen. Michael Kranz, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg, ergänzte, dass die Debatte um Vergesellschaftung bereits vor einer gesetzlichen Umsetzung Schaden anrichte. Eine Umfrage des BFW zeige, dass 37 Prozent der befragten Unternehmen Investitionen zurückgestellt hätten, was den Bau von 3.480 Wohnungen verhindere. Banken und Investoren reagierten bereits mit Zurückhaltung und erhöhten Risikozuschlägen. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, seien die Wiederherstellung von Vertrauen und die Ermöglichung von Investitionen entscheidend.
Kernerkenntnisse der empirica Studie
- —Wohnungsmangel lässt sich nicht wegregulieren: Mehr Wohnungen entstehen ausschließlich durch mehr Investitionen und Neubau. Hohe Mieten resultieren aus Wohnraumknappheit und kostenintensiven Baurechten. Mietpreisregulierungen bekämpfen lediglich Symptome, nicht die Ursachen, schaffen keinen zusätzlichen Wohnraum und können die Knappheit langfristig verfestigen.
- —Mietpreisregulierung verschärft die Wohnungsnot: Wohnungsbau, Modernisierung und Bestandserhalt benötigen wirtschaftliche Tragfähigkeit. Begrenzte Mieten reduzieren die Rentabilität, was zu Qualitätsverlusten, weniger Sanierungen und einem Rückzug vom Mietwohnungsmarkt führen kann. Obwohl Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, verunsichert die zunehmende Regulierung Investoren und drosselt Neubau- und Modernisierungsaktivitäten.
- —Ungleichheit durch Gießkannenprinzip: Mietpreisregulierungen wenden sich pauschal an bestimmte Gebiete und Gebäude, berücksichtigen jedoch nicht die unterschiedliche wirtschaftliche Situation der Haushalte. Demzufolge profitieren alle Einkommensgruppen gleichermaßen, ohne gezielte soziale Lenkungswirkung. Auf angespannten Märkten werden oft Bewerber mit hoher Bonität bevorzugt, was den Zugang für einkommensschwächere Haushalte erschwert oder sie gar verdrängt.
- —Fokus auf Warmmiete statt Kaltmiete: Bezahlbares Wohnen erfordert neben einem größeren Wohnungsangebot auch Maßnahmen zur Dämpfung der Energie- und Betriebskosten. Die Kaltmiete allein zu regulieren, ist unzureichend, wenn gleichzeitig staatlich beeinflussbare Abgaben, Gebühren und energetische Anforderungen die Bewirtschaftung von Wohnraum verteuern.
Marktmechanismen und Mietspiegel
Die Studie hebt ferner hervor, dass Mietpreisregulierungen die Beweglichkeit des Wohnungsmarktes reduzieren. Ein funktionierender Markt lebt von Dynamik. Werden Preise stark reguliert und bestehende Mietverhältnisse privilegiert, sinkt die Wechselbereitschaft der Mieter. Dies führt zum sogenannten Lock-in-Effekt, bei dem Mieter preisgünstige Wohnungen länger beibehalten, als es ihrem aktuellen Wohnbedarf entsprechen würde. Dies hemmt die notwendige Fluktuation im Wohnungsmarkt.
Ein weiterer Aspekt betrifft die Mietspiegel selbst. Diese basieren inzwischen fast ausschließlich auf bereits regulierten Mieten, die durch Kappungsgrenzen und die Mietpreisbremse beeinflusst sind. Hierdurch werden sie selbstreferenziell und bilden nicht mehr die marktbedingte Knappheit ab, sondern ein künstlich festgelegtes, politisch definiertes Mietniveau. Dies verzerrt die Realität systematisch und erschwert eine realistische Einschätzung des Marktes.
