Der Berliner Büromarkt zeigt eine divergierende Entwicklung: Während die Zahl der Bürobeschäftigten zwischen 2020 und 2025 um rund 76.000 Personen oder neun Prozent auf 886.100 zunahm, erhöhte sich die Leerstandsquote im gleichen Zeitraum von 1,8 auf 8,6 Prozent. Diese Entwicklung, dokumentiert im achten Berliner Gewerbe-Pulsschlag von GSG Berlin und bulwiengesa, deutet darauf hin, dass Beschäftigungswachstum nicht mehr zwangsläufig einen proportionalen Anstieg des Flächenbedarfs nach sich zieht. Für das Jahr 2026 wird ein weiterer Anstieg der Leerstandsquote auf 9,3 Prozent prognostiziert. Die Experten von bulwiengesa erwarten dennoch bis 2028 einen Anstieg der Bürobeschäftigten auf rund 928.000.
Hybride Arbeitsmodelle, gesteigerte Flächeneffizienz und angepasste Unternehmensstrukturen beeinflussen den Bedarf an Büroflächen maßgeblich. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Lage und Qualität. Sebastian Blecke, operativer Geschäftsführer der GSG Berlin, konstatiert, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen zwar nicht auflöst, aber substanziell verändert. Unternehmen evaluieren ihren Flächenbedarf genauer und treffen selektivere Entscheidungen, wobei die Eignung der Gebäude hinsichtlich Lage, Qualität und Flexibilität für die Nutzerbedürfnisse entscheidend wird.
Belebung des Vermietungsmarktes und räumliche Verlagerung
Nach einem verhaltenen Jahr 2025 verzeichnete der Berliner Büromarkt im ersten Halbjahr 2026 eine Belebung. Es wurden rund 378.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, was über dem Halbjahresdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre von etwa 314.000 Quadratmetern liegt. Im gesamten Jahr 2025 wurden fünf Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern registriert; im ersten Halbjahr 2026 waren es bereits mehr als zehn. Für das Gesamtjahr erwartet bulwiengesa einen Flächenumsatz von über 600.000 Quadratmetern. Digitale Unternehmen trugen maßgeblich zu dieser Belebung bei, mit einem Anteil von rund 25 Prozent am gesamten Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026. Zu den größeren Abschlüssen zählen JetBrains mit rund 20.000 Quadratmetern, Wolt und Snowflake mit jeweils über 8.000 Quadratmetern sowie Doctolib mit etwa 8.000 Quadratmetern. Der Anteil von Start-ups am Flächenumsatz sank von circa zehn Prozent im Jahr 2025 auf 8,5 Prozent im ersten Halbjahr 2026.
Die Nachfrage verlagert sich räumlich zunehmend in zentrale Lagen. Zwischen 2013 und 2022 entfielen 61 Prozent der Abschlüsse auf die City und den Cityrand; seit 2023 sind es 73 Prozent. Der Anteil der Peripherie reduzierte sich im gleichen Zeitraum von 32 auf 22 Prozent. Diese Differenzierung spiegelt sich in den Mietpreisen wider. Die Spitzenmiete in der Berliner City erreichte im ersten Halbjahr 2026 mit rund 47 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand, trotz des höheren Leerstands. Weniger attraktive Standorte und ältere Bestandsflächen stehen hingegen unter Druck, und die Spitzenmieten in der Peripherie gaben zuletzt nach.
Wandel der Anforderungen und Einfluss von Technologie
Oliver Schlink, kaufmännischer Geschäftsführer der GSG Berlin, hebt hervor, dass die gesamtstädtische Leerstandsquote allein weniger über die Funktionalität des Büromarktes aussagt. Entscheidend sei, welche Flächen leer stehen, da sich die Nachfrage auf Immobilien konzentriere, die hinsichtlich Lage, Qualität und Flexibilität den veränderten Anforderungen der Unternehmen entsprechen. Diese Flexibilität zeigt sich nicht nur in Flächengröße und Ausstattung, sondern auch in der Vertragsgestaltung. Nele Hänsel, Geschäftsführerin der KASTEN-MANN Real Estate Advisors, bemerkt, dass kurze Mietlaufzeiten, wie die von erfolgreichen Unternehmen angefragten bis zu 36 Monaten, eine bewusste unternehmerische Entscheidung in einem unsicheren Umfeld darstellen, um auf Veränderungen reagieren zu können.
Der Gewerbe-Pulsschlag untersuchte erstmals den Einfluss Künstlicher Intelligenz auf den künftigen Flächenbedarf. Rund 36 Prozent der 127 befragten GSG-Mieter erwarten in den kommenden zwei bis drei Jahren einen gewissen Einfluss, die Mehrheit rechnet jedoch mit keinem oder nur geringem Einfluss. Die Gründe für Flächenbedarfsänderungen sprechen aktuell nicht für einen generellen Rückzug aus Büro- und Gewerbeflächen. Knapp die Hälfte der Befragten nennt Wachstum als Ursache, etwa ein Drittel Kostendruck und knapp ein Viertel Effizienzsteigerungen. Verkleinerung und Homeoffice werden jeweils von weniger als einem Fünftel genannt. KI dürfte den Markt daher eher durch neue Anforderungen an Gebäude und Flächenkonzepte verändern, indem Flexibilität, diverse Nutzungsmöglichkeiten und eine leistungsfähige technische Infrastruktur an Bedeutung gewinnen.
- —Bildungseinrichtungen und Forschung: Flächenzuwachs von rund 50.000 Quadratmetern (+135%) auf über 80.000 Quadratmeter.
- —Gesundheitswesen und Gastronomie: ebenfalls Flächenzuwächse.
- —Größte Flächenanteile im GSG-Bestand: Handel (18%), Kommunikation, Medien und IT (17%), Produzierendes Gewerbe (16%).
