Auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt zeichnet sich eine Belebung des Flächenumsatzes ab, die jedoch von einer wachsenden Differenzierung begleitet wird. Während moderne Objekte an etablierten Standorten nachgefragt bleiben, geraten Liegenschaften mit veralteter Ausstattung spürbar unter Druck. Zu diesem Befund gelangten Branchenvertreter im Rahmen der Fachkonferenz „Zwischen Wachstum und Leerstand: Wie entwickelt sich der Berliner Büroimmobilienmarkt?“, an der Martin Schubert (HIH Real Estate), Jan Trenn (CELLS), Mareike Lechner (immobilien-experten-ag.), Alexander Lackner (neworld) sowie Heiko Maaß (Berlin Hyp) teilnahmen.
Großabschlüsse prägen das Vermietungsergebnis
Nach Erhebungen von Martin Schubert belief sich der Berliner Büroflächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2026 auf rund 550.000 Quadratmeter. Für das Gesamtjahr wird ein Ergebnis von deutlich mehr als 600.000 Quadratmetern erwartet, womit der Markt den Vorjahreswert von knapp 500.000 Quadratmetern übertrifft. Jan Trenn mahnt indessen zu einer differenzierten Einordnung: Einzelne Großverträge, darunter die Anmietung von rund 40.000 Quadratmetern durch die Berliner Verkehrsbetriebe, stützen das Resultat maßgeblich. Von den Vor-Krisen-Werten mit über einer Million Quadratmetern jährlich bleibe der Markt weiterhin deutlich entfernt.
Gleichzeitig verändern sich die Rahmenbedingungen bei Vertragsabschlüssen grundlegend. Unternehmen prüfen ihren Raumbedarf defensiver und reduzieren Flächenanfragen mitunter noch während laufender Verhandlungen. Schubert verweist auf einen gestiegenen Beratungsaufwand, da Mieter spezifische Anforderungen an Energieeffizienz, Belichtung, Kühlung und flexible Zonen stellen. Trenn berichtet von Verhandlungsspannen von bis zu anderthalb Jahren. Zudem verschärfe sich der Wettbewerb mit Bestandsvermietern, die bestehende Nutzer mit Zugeständnissen binden wollen. Eigentümer müssen bei Neuvermietungen zunehmend Ausbauzuschüsse und mietfreie Zeiten gewähren.
Qualitätskriterien und profilierte Teilmärkte
In zentralen Citylagen behaupten sich nutzungsgemischte Premiumobjekte. CELLS verzeichnet am Projekt FÜRST am Kurfürstendamm, das Büroflächen mit Einzelhandel, Hotellerie sowie Freizeit- und Gesundheitsangeboten verzahnt, ein Mietniveau deutlich über dem Marktdurchschnitt. Dass auch dezentrale Lagen Stabilität bieten können, zeigt der Technologiepark Adlershof mit rund 1.300 Unternehmen und universitären Einrichtungen. Laut Mareike Lechner liegen die Nettokaltmieten auf dem Campus „AM OKTOGON“ zwischen 16 und 20 Euro je Quadratmeter, während im rund 26.000 Quadratmeter großen „OFFICE LAB CAMPUS“ Werte von 21,70 bis 22,10 Euro erzielt werden, häufig kombiniert mit Labor- oder Testflächen.
Eine anhaltende Nachfrage verzeichnet auch der Bereich flexibler Arbeitsplätze. Alexander Lackner führt an, dass die sechs Berliner Standorte des Betreibers Scaling Spaces im Schnitt eine Auslastung von über 80 Prozent aufweisen. Gefragt seien diese Angebote vor allem bei etablierten mittelständischen Unternehmen und fortgeschrittenen Start-ups, die Wert auf funktionale Einzelbüros, moderne Gebäudequalität und eine direkte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr legen.
