Das veränderte Marktumfeld im Wohnungsneubau stellt Projektentwickler und Bauträger vor erhebliche Herausforderungen. Ein Zusammentreffen von gestiegenen Baukosten, erhöhten Finanzierungszinsen und einer spürbaren Kaufzurückhaltung führt bei mehreren Marktteilnehmern zu Liquiditätsengpässen oder zur Zahlungsunfähigkeit. Da bundesweit rund jeder zweite Wohnungsneubau über einen Bauträger realisiert wird, birgt das Scheitern von Projekten erhebliche wirtschaftliche Gefahren für private Erwerber. Beim klassischen Bauträgervertrag, der den Erwerb des Grundstücks mit der Errichtung der Immobilie verknüpft, greifen die derzeitigen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches im Insolvenzfall nach Ansicht von Experten zu kurz.
Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum weist darauf hin, dass private Bauherren im Krisenfall oft mit verlorenen Abschlagszahlungen, unfertigen Gewerken und unkalkulierbaren Mehrkosten konfrontiert sind. Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbandes, betont, dass Käufer bei einer Insolvenz des Bauträgers gesetzlich unzureichend geschützt seien. Obwohl bereits fundierte Lösungsansätze vorlägen, fehle es der Bundesregierung an Entschlossenheit, die bestehenden Lücken im Bauträgervertragsrecht verbindlich zu schließen.
Kritik an lückenhafter Datengrundlage und verzögerter Gesetzgebung
Konkrete Empfehlungen für eine gesetzliche Neuregelung existieren bereits seit mehreren Jahren. Eine im Jahr 2014 vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz eingesetzte Arbeitsgruppe erarbeitete unter Beteiligung des Verbandes Wohnen im Eigentum bis 2019 Vorschläge für ein eigenständiges Bauträgervertragsgesetz. Vorgesehen war unter anderem, dass Bauträger gegenüber Verbrauchern entweder bis zur vollständigen Bezugsfertigkeit und Übergabe auf Abschlagszahlungen verzichten oder diese Vorauszahlungen über verpflichtende Instrumente wie Versicherungsbürgschaften absichern müssen. Eine gesetzliche Umsetzung blieb bislang jedoch aus.
Eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen verdeutlichte jüngst, dass der Bundesregierung verlässliche Zahlen zur tatsächlichen Dimension der Problematik fehlen. Weder die Anzahl der betroffenen privaten Haushalte noch das Volumen unvollendeter Wohneinheiten oder die durchschnittlichen finanziellen Schäden sind statistisch erfasst. Von Möller bezeichnete dieses Informationsdefizit als politisches Versäumnis, betonte jedoch, dass das Fehlen detaillierter Statistiken kein Grund sein dürfe, notwendige Schutzvorschriften weiter aufzuschieben.
Erhöhte Komplexität bei Eigentumswohnungen
Eine Insolvenz trifft Erwerber von Eigentumswohnungen besonders schwer, da diese mit dem Erwerb Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden. Fällt der Bauträger während der Bauphase aus, betrifft der Stillstand maßgeblich das Gemeinschaftseigentum. Wesentliche Gebäudeteile wie Dächer, Treppenhäuser, Aufzugsanlagen und Versorgungsleitungen können nicht durch einzelne Eigentümer isoliert fertiggestellt werden. Die erforderliche Abstimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft sowie offene Zuständigkeiten und erhebliche Nachfinanzierungsbedarfe blockieren den Baufortschritt oft über Jahre hinweg.
Bis zu einer Reform der gesetzlichen Rahmenbedingungen empfiehlt der Verband privaten Erwerbern, Verträge vorab detailliert juristisch prüfen zu lassen und Sicherheitsmechanismen konsequent einzufordern:
- —Abschlagszahlungen strikt nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung sowie den vertraglichen Vereinbarungen leisten.
- —Vor jeder Zahlungsfreigabe den tatsächlichen baulichen Fortschritt gewissenhaft kontrollieren.
- —Forderungen für noch nicht erbrachte Leistungen oder nicht vereinbarte Zusatzarbeiten konsequent zurückweisen.
- —Den Bauträgervertrag vor der notariellen Beurkundung sachverständig prüfen lassen und Sicherheiten für den Insolvenzfall vertraglich verankern.
