Rechtsanwaltskanzleien zählen zu den anspruchsvollsten Nutzern auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt. Ihr Fokus liegt konsequent auf sehr guten Lagen und modernen, qualitativ hochwertigen Flächen. Für diese Kriterien sind sie bereit, überdurchschnittliche Mieten zu entrichten, wie eine aktuelle Analyse von JLL aufzeigt. Die Studie untersuchte das Anmietungsverhalten in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart und wurde durch gezielte Befragungen ausgewählter Kanzleien ergänzt.
Die Analyse belegt, dass die von Rechtsanwaltskanzleien gezahlten Durchschnittsmieten in allen untersuchten Märkten über dem branchenübergreifenden Marktniveau liegen. Die Mietaufschläge variieren dabei erheblich: In Köln betragen sie zehn Prozent, während sie in München bis zu 55 Prozent erreichen. Düsseldorf verzeichnet einen Aufschlag von 54 Prozent und Frankfurt von 49 Prozent. In Berlin sind die Aufschläge mit 16 Prozent etwas moderater, in Hamburg liegen sie bei 28 Prozent.
Strategische Verlagerung in zentrale Geschäftsviertel
Ein weiteres signifikantes Ergebnis der JLL-Analyse ist die systematische Verlagerung führender Kanzleien in die historischen Geschäftszentren der Metropolen. In Düsseldorf führten Umzüge von Standorten wie Seestern oder Grafenberg-Ost in die Innenstadt beziehungsweise an den Kennedydamm. Frankfurt erlebte eine Bewegung von Randlagen wie Sachsenhausen oder Nord/Ost in den Central Business District (CBD). In Hamburg erfolgte die Verschiebung von Eimsbüttel oder Altona-Ottensen-Bahrenfeld in die HafenCity und die Innenstadt.
Ähnliche Muster zeigen sich in München, wo Kanzleien von Bogenhausen und Arabellapark ins Westend zogen, sowie in Köln, mit einer Bewegung von Ehrenfeld/Braunsfeld ins Rheinufer-West. In Stuttgart erfolgte eine Verlagerung von Feuerbach und Vaihingen-Möhringen in den CBD. Haupttreiber dieser Entwicklung ist der Wandel des Büros vom reinen Arbeitsplatz zu einem „Erlebnisraum“ für persönliche Kollaboration und Unternehmenskultur. Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing Germany bei JLL, äußert hierzu, dass das Büro heute Funktionen erfüllen muss, die Homeoffice nicht leisten kann: Kollaboration, Kultur und spontanen fachlichen Austausch.
Marktengpässe und strategische Planung
In den vergangenen drei Jahren wurden einige der größten Abschlüsse von prominenten Kanzleien getätigt. Dazu gehören Freshfields an der Königsallee in Düsseldorf mit 10.500 Quadratmetern, White & Case an der Bockenheimer Landstraße in Frankfurt mit 10.100 Quadratmetern und Hengeler Mueller, ebenfalls an der Düsseldorfer Königsallee, mit 9.600 Quadratmetern. Auch international agierende Kanzleien wie Milbank, Jones Day und Herbert Smith Freehills haben sich in den letzten Jahren neue Flächen in zentralen Innenstadtlagen gesichert. Herr Rodriguez Thielen merkt an, dass sich die Liste der Neuanmietungen wie ein Who’s Who der Rechtsbranche liest und alle eine Adresse in bester Innenstadtlage gemein haben, was als strategisches Kalkül und nicht als Zufall zu werten sei.
Angesichts der spürbaren Abnahme der Neubaupipeline auf den deutschen Büromärkten und der Reduktion spekulativer Projekte konkurrieren Kanzleien um ein zunehmend kleineres Marktsegment. Herr Rodriguez Thielen warnt, dass eine fehlende vorausschauende Planung die Gefahr birgt, zum Vertragsende keine passende Fläche mehr zu finden. Er betont, dass der Vorlauf für Standortentscheidungen länger wird, insbesondere für Kanzleien mit hohen Qualitätsansprüchen, und Zeiträume von drei bis vier Jahren keine Seltenheit mehr darstellen.
