Die Notlagenrate bei Commercial Real Estate Collateralized Loan Obligations (CRE CLO) verzeichnete im August einen signifikanten Anstieg von 19 Prozent im Juli auf 28 Prozent. Dies markiert die stärkste monatliche Bewegung innerhalb eines Kreditsegmentes in diesem Jahr, basierend auf Daten von CRED iQ. Im Vergleich dazu verharrte die Notlagenrate für Single-Asset, Single-Borrower (SASB) Commercial Mortgage-Backed Securities seit Juni nahezu unverändert bei rund 22 Prozent.
Beide Zahlen lassen sich auf dieselben zwei Ursprungsjahre zurückführen: Kredite der Jahrgänge 2021 und 2022 machen nun $3 Milliarden des Special-Servicing-Guthabens von CRE CLO und $1.7 Milliarden bei SASBs aus, bei ausstehenden Gesamtvolumina von $27 Milliarden bzw. $17 Milliarden. Die identifizierten Notlagen konzentrieren sich in beiden Fällen auf wenige große, spezifische Transaktionen und sind nicht marktweit gestreut. Im Gegensatz dazu blieben die Notlagenraten für Conduit-, Freddie Mac- und Single-Family-Rental-Darlehen in den letzten acht Monaten nahezu konstant und liegen jeweils unter 5 Prozent.
CRE CLO: Hoher Anteil in einem Portfolio
Der FSRIA 2021-FL3 Deal trägt am stärksten zu den Notlagen bei, mit $353 Millionen an Mehrfamilienhaus-Sicherheiten, die nun über sieben Kredite im Special Servicing sind. Dieser Deal verzeichnete im Laufe des Jahres 2026 etwa alle acht Wochen einen neuen Ausfall. Im August kamen zwei weitere hinzu: River Crossing in Roswell, Ga. ($49 Millionen), und Grace Abernathy Apartments in Sandy Springs, Ga. ($42 Millionen), beide verbunden mit Fälligkeiten im Jahr 2026. Zusammen mit der Übertragung der 415 Premier Apartments in Evanston, Ill. ($40 Millionen) im Juli, hat dieser eine Deal seit dem Frühjahr $131 Millionen in die Notlage verschoben.
ARCLO 2022-FL1, ein ähnlicher Sun Belt Bridge Loan CLO, fügte die Residences at Medical in San Antonio ($27 Millionen) und Pebblebrook Apartments in Redlands, Calif. ($12 Millionen) in diesem Zyklus hinzu, was im August allein $210 Millionen an neu betroffenen Sicherheiten ausmachte. Fünf Transaktionen vereinen nun 38 Prozent des gesamten CRE CLO Special-Servicing-Guthabens, und die zehn größten Transaktionen halten 58 Prozent. Geografisch entfallen 44 Prozent des betroffenen Volumens allein auf Texas, Florida und Georgia – es handelt sich um Bridge Loans, die auf Mietwachstum unterzeichnet wurden, welches vor dem Auslaufen der variablen Zinspläne nicht eintrat.
SASB: Konzentration auf vier Portfolios
Die Notlagen bei SASB konzentrieren sich stattdessen auf vier Einzel-Darlehens-Transaktionen im Bereich Büro- und Laborimmobilien im Wert von 64 Prozent des $1.7 Milliarden umfassenden Guthabens der Kategorie. BXHPP 2021-FILM, ein Darlehen über $525 Millionen, das gegen sieben Hollywood-Studio- und Büroimmobilien besichert ist, wurde im Juli übertragen. ALEN 2021-ACEN ($203 Millionen, Three Allen Center, Houston) und LIFE 2021-BMR ($190 Millionen, Life-Science-Flächen in Cambridge, Mass., San Diego und der San Francisco Bay Area) wurden beide bereits Anfang des Jahres übertragen.
Die jüngste Ergänzung, BSREP 2021-DC, wurde am 10. August übertragen: ein Darlehen über $162 Millionen, das gegen acht Bürogebäude im Großraum Washington, D.C. besichert ist. Seine Größe hat im Wesentlichen das Volumen ausgeglichen, das SASB in diesem Sommer an anderer Stelle gelöst hat, weshalb sich die Rate nicht verändert hat. Kalifornien, New York und D.C. beherbergen nun zwei Drittel des notleidenden SASB-Guthabens. Büro- und Mischnutzungsdarlehen, die in den nächsten neun Monaten fällig werden, werden 170 bis 180 Basispunkte über ihren bestehenden Zinssätzen bepreist, was die größte Refinanzierungslücke aller Immobilienarten darstellt.
