Auf dem deutschen Wohnungsmarkt hält die Verknappung des Mietangebots unvermindert an. Wie aus dem aktuellen Wohnungsmarktreport des Immobiliendienstleisters CBRE hervorgeht, stiegen die Angebotsmieten im Mittel der Top-20-Wohnmärkte im dritten Quartal 2026 um 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und um 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Zwar legte die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt auch im Segment der Mehrfamilienhäuser wieder zu, das Gesamtniveau bleibt jedoch weiterhin deutlich hinter den Werten von vor fünf Jahren zurück.
Während das inserierte Angebot an Mietwohnungen spürbar nachgibt, nimmt die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen zu. Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE, bewertet die leichte Erholung bei den Wohnungsbaukrediten als positives Signal. Eine spürbare Entlastung des Mietmarktes sei dennoch nicht in Sicht, woran auch die rückläufige Zuwanderung in die Metropolen vorerst wenig ändere. Hohe Baukosten, Finanzierungsaufwendungen und wirtschaftliche Unsicherheiten belasten die Projektentwicklungen weiterhin.
Nebenkosten begrenzen den Spielraum für Mietsteigerungen
Obgleich die Mieten weiter anziehen, verliert die Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren an Tempo. Ein wesentlicher Grund liegt in der Gesamtbelastung durch Miete und Betriebskosten. Die Betriebskosten stiegen im dritten Quartal 2026 im Bundesdurchschnitt um 2,0 Prozent und in den Top-7-Städten um 2,4 Prozent im Vorjahresvergleich. Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation Germany bei CBRE, betont, dass geopolitische Risiken und Verwerfungen an den Energiemärkten den Kostendruck auf Mieterhaushalte jederzeit erneut verschärfen können.
Am Markt für Eigentumswohnungen zeichnet sich derweil eine Stabilisierung ab. Der Kaufpreisindex der Top-20-Städte verzeichnete im dritten Quartal 2026 ein Plus von 2,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig verkürzt sich die Vermarktungsdauer in den meisten Großstädten, besonders deutlich in Köln, Dresden und Duisburg. Schlatterer verweist auf regionale Differenzen: Während automobilgeprägte, vom Strukturwandel betroffene Standorte zögerlich agieren, sorgen Regionen mit modernen Industrieinvestitionen für stärkere Nachfrageimpulse.
Geförderter Wohnungsbau rückt in den Fokus institutioneller Anleger
Die jüngsten Verschärfungen der Finanzierungskonditionen belasten das Investmentumfeld. Zuletzt fielen die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien in den Top-7-Märkten und die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen nahezu zusammen; der Renditeabstand sank auf minus vier Basispunkte, womit der Renditeaufschlag für Wohninvestments entfiel. Die Aktivität institutioneller Akteure konzentriert sich daher zunehmend auf selektive Ankäufe.
Stefan Wilke, Head of Residential Investment Germany bei CBRE, stellt fest, dass bezahlbarer und geförderter Wohnraum infolge der schwierigen Bedingungen für den frei finanzierten Neubau bei Entwicklern und Investoren verstärkt gesucht wird. Allerdings hemme die regional zersplitterte Förderlandschaft großflächige überregionale Strategien. Bis zum Jahresende rechnet der Report mit einem anhaltenden, wenngleich moderateren Mietanstieg, während die Erholung der Kaufpreise ohne nennenswerte Preissprünge verläuft.
