Nahezu vier Jahre, nachdem die Hypothekenzinsen erstmals seit dem Höhepunkt der Finanzkrise 2008 die Marke von 6 Prozent überschritten hatten, sind die Kreditkonditionen für Hausbesitzer und potenzielle Käufer hartnäckig erhöht geblieben, ohne Anzeichen einer baldigen Entspannung. Der durchschnittliche US-Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek stieg in der Woche bis zum 15. September 2022 von 5,89 Prozent auf 6,02 Prozent. Dies war das erste Mal seit November 2008, dass dieser Schwellenwert überschritten wurde. Die Hypothekenzinsen erreichten Ende 2023 Höchststände von nahezu 8 Prozent und sanken in der Woche bis zum 26. Februar 2026 nur kurzzeitig unter 6 Prozent, bevor sie mit dem Beginn des Krieges mit dem Iran im Spätwinter erneut anstiegen.
Der jüngste Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey verzeichnete für 30-jährige Darlehen einen wöchentlichen Durchschnitt von 6,66 Prozent in der Woche bis zum 27. August. Dies entspricht einem Anstieg gegenüber 6,56 Prozent im Vorjahreszeitraum und steht in starkem Kontrast zu dem im Dezember 2020 verzeichneten Zinssatz von 2,67 Prozent. Die Realität anhaltend hoher Hypothekenzinsen, die auf absehbare Zeit bestehen bleiben, hat sich bei den Akteuren des Gewerbeimmobiliensektors schnell etabliert. Dies schafft eine weitere Variable, die neben den damit verbundenen erhöhten Zins- und Kapitalisierungsraten berücksichtigt werden muss.
Wohnungsmarkt: Von der Herausforderung zur Chance
Während die höheren Kreditkosten für den Eigenheimerwerb bei einigen Eigentumswohnungsentwicklern einen Abwärtsdruck erzeugt haben, profitierten die Sektoren Multifamily und angrenzende Einfamilien-Mietobjekte von der Entwicklung. Es gibt nun mehr Mieter und weniger Käufer auf dem Markt. Chad Tredway, globaler Leiter für Immobilien bei J.P. Morgan Asset Management, erläuterte, die Aussichten für den Multifamily-Sektor blieben „glänzend, vor allem aufgrund der steigenden Mietnachfrage von Haushalten, die sich Eigenheimbesitz nicht leisten können.“
Er stellte fest, dass der Kauf eines Eigenheims etwa 50 Prozent teurer sei als das Mieten eines Hauses. Diese Verschiebung dränge nicht nur mehr Menschen in Mietobjekte, sondern halte sie dort auch länger. Tredway wies darauf hin, dass die monatlichen Hypothekenzahlungen für ein durchschnittliches Eigenheim sich seit der Zeit vor der COVID-19-Pandemie effektiv verdoppelt haben. Die Hypothekenzinsen stiegen von unter 3 Prozent Ende 2020 auf knapp 7 Prozent heute, begleitet von einem Anstieg der Immobilienwerte um etwa 60 Prozent seit 2019. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum befindet sich Tredway zufolge auf dem niedrigsten Stand seit einer Generation.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen sollte auch künftig robust bleiben, da die Zinsen und damit die Hypothekenzinsen länger hoch bleiben. Tredway warnte, dass die Entwicklungspipeline für Einfamilienhäuser „schrumpft“, wobei die Baubeginne für Eigenheime um etwa 70 Prozent zurückgingen und auch bei Mehrfamilienhäusern tendenziell niedriger ausfielen. Er betonte, dass die nachlassende Angebotsseite die Aussichten für Multifamily-Anlagen mit gesundem Mietwachstum stützen und den Dealflow in diesem Sektor ankurbeln wird.
Multifamily als Inflationsschutz und Marktdifferenzierung
Die Hypothekenzinsen stiegen parallel zu den aggressiven Zinserhöhungen der Federal Reserve, die ab März 2022 von nahezu Nullzinsniveaus begannen, um die Inflation zu bekämpfen. Die Hypothekenzinsen stiegen von rund 3,2 Prozent Anfang 2022 auf fast 8 Prozent Ende 2023, als die Fed in 12 von 13 Sitzungen innerhalb von 16 Monaten Zinserhöhungen durchführte. Die Fed diktiert die Hypothekenzinsen nicht direkt, aber die Zinssätze werden stark durch die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihen beeinflusst, die zukünftige geldpolitische Entscheidungen prognostiziert. Zu Beginn des Jahres 2026 gab es noch Hoffnungen auf Zinssenkungen der Fed, doch die Zentralbank signalisierte zuletzt, dass aufgrund anhaltender Inflationsdrücke weitere Erhöhungen wahrscheinlich sein könnten.
Ein weiterer Faktor, der den Multifamily-Sektor im aktuellen Umfeld höherer Hypotheken- und Zinssätze begünstigt, ist der Ruf dieser Anlageklasse als effektiver Schutz gegen erwartete anhaltende Inflationsdrücke. Tredway erklärte, „obwohl Immobilien generell als starker Inflationsschutz dienen, sind nicht alle Sektoren gleich.“ Er fügte hinzu, die kürzeren Mietvertragslaufzeiten im Multifamily-Sektor, typischerweise ein Jahr oder weniger, ermöglichen es, Mieten schneller anzupassen als bei anderen Immobilientypen. Dies erlaube eine zügigere Weitergabe von Inflationsanstiegen.
Die vom Handelsministerium am 25. August veröffentlichten aktuellen Verkaufszahlen für Einfamilienhäuser zeigten einen monatlichen Rückgang von 10,5 Prozent auf eine saisonbereinigte annualisierte Rate von 607.000 Einheiten. Dies entspricht auch einer Reduktion der Hausverkäufe um 5,3 Prozent gegenüber der Julirate von 648.000 im Jahr 2025. Der Median-Verkaufspreis für neu verkaufte Einfamilienhäuser lag im Juli 2026 bei 393.800 USD, ein Rückgang von 2,3 Prozent gegenüber dem Vormonat und 0,9 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, so das Handelsministerium.
Shlomi Ronen, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter des Immobilien-Investmentunternehmens Dekel Capital, sieht höhere Hypothekenzinsen als positiv für den Multifamily-Markt, insbesondere in Gebieten, wo die Abwägung zwischen Mieten und Kaufen eine Rolle spielt. Ronen bemerkte, dass insbesondere neuere Luxus-Mehrfamilienhäuser vom Umfeld der anhaltend hohen Hypothekenzinsen profitiert haben, wobei die Mietpreise in diesen Objekten gestiegen sind. Bei Eigentumswohnungen haben die erhöhten Hypothekenzinsen die Entwicklungen nicht verlangsamt, wo die Nachfrage weiterhin stark ist, einschließlich gehobener Projekte in schnell wachsenden Regionen wie Florida und Texas, so Ronen. Er betonte, dass ältere Eigentumswohnungen in Märkten ohne starke Nachfrage im aktuellen Hypothekenzinsumfeld stärker leiden werden.
Ronen erklärte, es gäbe „eine massive Schichtung der Zielkäufer, und wenn man im Luxus- oder Ultraluxusproduktbereich tätig ist, sind die meisten dieser Konsumenten nicht die Betroffenen.“ Er fügte hinzu, es werde eher ein Problem für Käufer sein, die „von Gehaltsscheck zu Gehaltsscheck leben und relativ feste Einkommen haben. Die Erschwinglichkeit ist ihnen aufgrund der gestiegenen Zinsen entglitten.“
