Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, hat im Rahmen eines Journalisten-Dinners in Frankfurt am 23. September 2026 Einschätzungen zu aktuellen Entwicklungen in Politik, Wirtschaft und Immobilienmärkten abgegeben. Diese Äußerungen erfolgten im Vorfeld der Immobilienmesse Expo Real, die vom 5. bis 7. Oktober 2026 stattfindet. Höller betonte dabei die tiefgreifenden Verknüpfungen zwischen geopolitischen Risiken, der Geldpolitik und dem Immobilienmarkt.
Dem Markt fehlen weiterhin Wachstumsimpulse, während geopolitische Risiken zunehmen. Die Auswirkungen geopolitischer Konflikte auf Energiepreise und Inflation, welche sich schnell auf die Geldpolitik übertragen, sind laut Höller aktuell erkennbar. Obwohl sich der Immobilienmarkt an ein höheres Zinsniveau angepasst hat, sei für Investoren nicht die einzelne Zinsentscheidung der EZB primär relevant, sondern die Verlässlichkeit der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Kapital sei zwar vorhanden, werde unter diesen Voraussetzungen jedoch selektiver eingesetzt.
Kapital und Umsetzung als zentrale Faktoren
Höller stellte fest, dass Deutschland weniger ein Kapitalproblem als ein Umsetzungsproblem besitze. Grundsätzlich sei Kapital für Investitionen vorhanden, jedoch müsse das Land darin besser werden, dieses in konkrete Projekte zu überführen. Lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie komplexe regulatorische Anforderungen verzögerten Investitionen und verteuerten Projekte. Maßnahmen wie der Wohnungsbau-Turbo und die BauGB-Novelle setzten an den richtigen Stellen an. Die tatsächliche Beschleunigung hinge jedoch von den Kommunen ab, die neue Handlungsspielräume nutzen und zügige Entscheidungen treffen müssten.
Im Investmentmarkt näherten sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern an. Das gewerbliche Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr bei 12,3 Milliarden Euro, was einem Anstieg von acht Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Eine breite Erholung sei allerdings noch nicht festzustellen. Die Differenzierung auf Objektebene habe zugenommen, wobei Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und langfristige Wettbewerbsfähigkeit den Wert einer Immobilie bestimmen. Gute Objekte fänden Kapital, während bei Immobilien mit strukturellen Defiziten die Preisfindung schwierig bleibe. Das höhere Zinsniveau sei weitgehend eingepreist und schaffe Kalkulationssicherheit. Ein weiterer Anstieg des risikofreien Zinses durch steigende Bundesanleihenrenditen könnte jedoch den Rentabilitätsdruck bei Immobilieninvestments erhöhen.
Höller wies zudem darauf hin, dass die Refinanzierung vieler Kredite, die unter abweichenden Zins- und Bewertungsbedingungen abgeschlossen wurden, in den kommenden Jahren anstehe. Sollten dabei niedrigere Immobilienwerte auf konservativere Beleihungen treffen, könnten Finanzierungslücken entstehen. Da nicht alle Eigentümer zusätzliches Eigenkapital bereitstellen könnten oder wollten, sei mit Verkaufsdruck zu rechnen. Dies eröffne kapitalstarken Investoren neue Einstiegsmöglichkeiten.
Bedeutung des Bestandes und Wohnungsbau-Herausforderungen
Die zukünftige Wertschöpfungsaufgabe liege verstärkt im Bestand. Wertschöpfung entstehe nicht mehr automatisch durch einen steigenden Markt, sondern müsse aus der Immobilie selbst entwickelt werden. Transformation, Repositionierung, Umnutzung und aktives Asset Management seien demnach zentrale Aufgaben der kommenden Jahre. Bei älteren Immobilien entscheide sich nun, ob sie durch Investitionen wettbewerbsfähig gemacht werden könnten oder dauerhaft an Attraktivität und Wert verlieren würden.
Bezüglich des Büromarktes betonte Höller, dass das Büro der Zukunft nicht zwangsläufig kleiner, sondern besser werde. Homeoffice und hybrides Arbeiten hätten zwar den Flächenbedarf verändert, parallel dazu stiegen jedoch die Anforderungen an die benötigten Flächen. Gefragt seien moderne, gut angebundene und flexibel nutzbare Büros mit hoher Aufenthaltsqualität. Der Anstieg der Spitzenmieten in diesem Segment, während ältere Bestände unter Druck geraten, zeige die wachsende Spreizung im Markt. Leerstand sei hier oft ein Produktproblem und zeige die Notwendigkeit von Transformationen. Eine gute Adresse allein garantiere heute keine erfolgreiche Bürovermietung mehr, insbesondere wenn Flächen nicht flexibel nutzbar seien, energetisch nicht überzeugten oder erhebliche Investitionen erforderten. Für Eigentümer entstehe Handlungsdruck, frühzeitig über Investitionen, Repositionierungen und alternative Nutzungen nachzudenken.
Im Wohnungsbau scheitere Deutschland weiterhin an der Umsetzung. Aktuelle Zahlen von bulwiengesa verdeutlichten die Lücke zwischen Planung und tatsächlicher Bautätigkeit. Das erfasste Wohnprojektvolumen sei zur Jahresmitte 2026 zwar um 2,9 Prozent auf rund 68 Millionen Quadratmeter gestiegen, jedoch befänden sich rund 31 Millionen Quadratmeter noch in der Planung und lediglich 15,5 Millionen Quadratmeter im Bau. Das Volumen der Baustarts liege weiterhin 67 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Von einer Trendwende im Wohnungsbau könne daher nicht gesprochen werden, eher von einer Marktblockade, bedingt durch Stornierungen und verlängerte Bauzeiten. Hohe Neubaumieten seien nicht Folge von Profitgier oder übertriebener Nachfrage, sondern von hohen Baukosten. Diese müssten durch eine Stärkung des seriellen Bauens und insbesondere durch die Reduzierung kostentreibender Bauvorschriften gesenkt werden.
