Ein Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)-Darlehen in Höhe von 420 Millionen US-Dollar, das durch 51 West 52nd Street in Midtown, ein 38-stöckiges Bürogebäude mit 893.000 Quadratfuß Bürofläche, besichert ist, wird das Sonderservicing verlassen. Der Sponsor Harbor Group International hat eine Darlehensverlängerung abgeschlossen. Das CMBS-Darlehen, welches den DBGS 2021-W52 Single-Asset, Single-Borrower Deal ausmacht, wurde vor seiner Fälligkeit im Oktober 2026 dem Sonderservicing zugeführt, obwohl es noch eine zwölfmonatige Verlängerungsoption besaß, so ein Bericht von Morningstar Credit Analytics.
Eine dem Geschäft nahestehende Quelle teilte dem Commercial Observer mit, dass die Übertragung von 51 West 52nd Street ins Sonderservicing lediglich ein „temporärer, technischer Schritt“ gewesen sei. Dieser sei erforderlich gewesen, um eine bereits ausgehandelte Aufstockung und Verlängerung mit dem bestehenden Darlehensgeber, der Deutschen Bank, zu vollziehen. Die genauen Bedingungen der Verlängerung wurden nicht öffentlich gemacht. An der Transaktion war kein Makler beteiligt.
Historie und Investitionen
Die Immobilieninvestment- und Verwaltungsgesellschaft Harbor Group International erwarb den Büroturm im Oktober 2021 für 760 Millionen US-Dollar von ViacomCBS. ViacomCBS nutzte das Gebäude jahrzehntelang als Hauptsitz und behielt nach dem Verkauf elf Stockwerke an Bürofläche. Es handelte sich um den größten Investitionsverkauf des Jahres 2021. Commercial Observer berichtete damals, dass Harbor Group eine CMBS-Finanzierung in Höhe von 558 Millionen US-Dollar für die Transaktion sicherte. Die Deutsche Bank leitete die auf sechs Jahre befristete, variabel verzinste Transaktion, unterstützt von Goldman Sachs und Brookfield Real Estate.
Die Finanzierung war so strukturiert, dass eine erstrangige Hypothekenschuld von 420 Millionen US-Dollar von der Deutschen Bank und Goldman bereitgestellt wurde, während Brookfield eine Mezzanine-Position von 138 Millionen US-Dollar beisteuerte. Laut Morningstar hat die Netto-Cashflow-Entwicklung bei 51 West 52nd Street seit der ursprünglichen Darlehensaufnahme im Jahr 2021 „während der gesamten Darlehenslaufzeit erheblich unterperformt“. Die Belegungsrate fiel von 99 Prozent auf 86 Prozent, und der Cashflow lag im Juni 2026 um 37 Prozent unter den ursprünglich prognostizierten Werten.
Verbesserte Belegungsraten und neue Mieter
Eine mit dem Deal vertraute Quelle widersprach dieser Darstellung und erklärte gegenüber Commercial Observer, dass das Gebäude „nun voll vermietet ist, mit einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von über 13 Jahren“. Das Gebäude konnte in den letzten Jahren bedeutende Mietverträge abschließen. Commercial Observer berichtete diesen Sommer, dass Alston & Bird, eine Anwaltskanzlei, die Rechtsberatung für Fortune-100-Unternehmen und private Institutionen anbietet, einen 15-Jahres-Mietvertrag über 169.664 Quadratfuß in 51 West 52nd Street unterzeichnete.
Zu den weiteren jüngsten Mietabschlüssen, über die Commercial Observer berichtete, gehören der Einzug von Kroll Bond Rating Agency in 121.000 Quadratfuß im Januar sowie die Verlängerung des Mietvertrags der Anwaltskanzlei Orrick, Herrington & Sutcliffe für ihre 144.312 Quadratfuß große Fläche im Juli 2024. Seit der Übernahme des Gebäudes im Jahr 2021 hat Harbor Group International 150 Millionen US-Dollar in Renovierungsarbeiten und Mieterverbesserungen investiert.
- —Ursprünglich 1965 als Hauptsitz des CBS-Senders erbaut.
- —Bekannt als CBS Building oder Black Rock, aufgrund seines dunklen, minimalistischen Designs.
- —Im Jahr 2021 von Harbor Group International erworben.
- —Umfassende Investitionen von 150 Millionen US-Dollar in Modernisierung und Mieteranpassungen.
